別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
敦賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
敦賀 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 敦賀市本町２丁目１２番５
｢本町２－１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ中心商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 敦賀

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 敦賀駅北西方

650m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 北陸新幹線敦賀駅が２０２４年３月に開業。２０２５年４月には付近にホテルがオープン予定など、地価につい
ては上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 具体的な同一需給圏はＪＲ敦賀駅周辺を核とした中心市街地の商業地域であるが、広域的には市街地から郊外にかけて
の幹線・準幹線道路沿いの商業地域も含む。北陸新幹線敦賀開業を２０２４年３月に控え、特に敦賀駅周辺エリアの土
地需要は増加してきているが、更地は少なく古家付の取引が中心である。また、全般的には商業地の取引事例は少なく
、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 テナント需要は認められるが、賃貸事例は旧来からの商店街で建築時期が非常に古い個別性の強い建物が多く、適切な
賃料水準の把握は困難な状況である。また、近年の建築費高騰等により収益価格は比準価格よりも低位に試算された。
一方比準価格は、５事例採用し、各取引事例について適切に格差補正を行っており、近時の市場性を反映した実証的な
価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北陸新幹線の金沢―敦賀間が２０２４年３月
１６日に開業。敦賀市全体の人口は減少傾向
となっている。


ＪＲ敦賀駅交差点から国道８号白銀交差点ま
での歩道拡幅工事が進捗。駅利用者の流入を
狙う。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 敦賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０２

-57		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
北8m、角地
（都） 商業

(100,400)
b ２４１０２

-58		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
c ２４１０２

-51		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
d ２４１０２

-56		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12.2m県
道、中間画地
（都） 近商

(90,200)
e ２３２０２

-61		 敦賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西12m市道、
北3m、角地
（都） １中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,892  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 105.0]
62,117 		 100
[  72.7]
85,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,400 
b (　           ) 
55,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
73,342 		 100
[  93.5]
78,441 
78,400 
c (　           ) 
49,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
56,185 		 100
[  71.3]
78,801 
78,800 
d (　           ) 
38,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
45,104 		 100
[  61.4]
73,459 
73,500 
e (　           ) 
45,646  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,372 		 100
[  55.6]
81,604 
81,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -22.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,500 円／㎡]  



敦賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,966,683 
1,384,900 
4,581,783 
4,251,810 
329,973 		 （　0.9445）
311,659 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,880,358 円　　　　（　     37,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
敦賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 128.00 Ｓ3 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   157 ㎡      6.6 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗・事務所を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
80.0 
102.35 
1,990 
203,677 		 6.0  1,222,062 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
128.00 
80.0 
102.35 
1,780 
182,183 		 6.0  1,093,098 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.00 
80.0 
102.35 
1,601 
163,862 		 6.0  983,172 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
80.0 
307.05 

549,722 		 3,298,332 
0 
⑨年額支払賃料        549,722 円　×　12ヶ月　＝　       6,596,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,596,664 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,936,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,298,332 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,966,683 円　　　　（　        38,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 敦賀賃０
　　　　-137		 2,517  
(   2,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
1,927 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 敦賀賃０
　　　　-125		 1,543  
(   1,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,640 
c 敦賀賃０
　　　　-128		 2,641  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[149.0]		 100
[ 98.0]
1,809 
敦賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 355,800 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 197,900 円  　　　        6,596,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      616,700 円  　　　　     59,300,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,384,900 円　（　　　　　　         8,821 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,251,810 円  
（　　　　　        27,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,966,683 円      
②総費用 1,384,900 円      
③純収益　①－② 4,581,783 円      
④建物等に帰属する純収益 4,251,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,880,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 敦賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　敦賀市本町二丁目１２番５
 2103000252631-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
敦賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
敦賀 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 敦賀市本町２丁目１２番５
｢本町２－１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ中心商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 敦賀

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心のアーケード街 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 敦賀駅北西方

650m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層の店舗、事務所等が混在する中心商業地域。Ｒ６春の北陸新幹線開業に向けて、敦賀駅西側
にショッピングセンター「ｏｔｔａ」が開設、賑わい創出の効果が出ている。地価水準は底入れ上昇に転じた。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ敦賀駅周辺を中心とした当市市街地の幹線及び準幹線沿線の商業地域。広域的には当市一円の類似
地域も圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ法人・個人事業者である。ＪＲ敦賀駅西口周辺では北陸新幹
線県内延伸を見据えた賑わい創出に向けた取り組みが行われており、周辺ではＳＣがリフレッシュオープン。将来への
期待から需要は底堅い。取引自体が高安まちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないことから低位に試算された。比準価格は当市の商業地域における
取引事例が少なく、取引に事情を含む事例や時点のやや古いもの等をも採用したが、各種補修正等は適正に行い得てお
り、求められた比準価格の精度は高い。従って、取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、緩やかに持ち直しているが、海
外景気の下押しリスクを注視する必要がある
。


白銀町のＳＣ「ｏｔｔａがＲ４．９にリフレ
ッシュオープン。開業１年となり見通しを上
回る７０万人が来場した。Ｒ６秋近隣にホテ
ル進出予定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 敦賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６

-108		 敦賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４１１２

-159		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南27m国道、
中間画地
（都） 準工
開発許可区域
(60,200)
c ２４１０２

-58		 敦賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
d ２３２０６

-111		 敦賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12.5m国
道、中間画地
（都） 近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,898  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
67,914 		 100
[  83.9]
80,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,900 
b (　           ) 
33,823  		 100
[  70.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
55,237 		 100
[  69.0]
80,054 
80,100 
c (　           ) 
55,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.0]
73,342 		 100
[  97.0]
75,610 
75,600 
d (　           ) 
43,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.4]
57,371 		 100
[  73.4]
78,162 
78,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 割安

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　  -8.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -22.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -5.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,400 円／㎡]  



敦賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,851,142 
1,366,368 
4,484,774 
4,159,350 
325,424 		 （　0.9458）
307,786 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,807,283 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
敦賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 128.00 Ｓ3 384.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   157 ㎡      6.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中低層の店舗・事務所ビルが中心であり上記の通り判定。１階店舗フロア貸し、２、３階事務所各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
80.0 
102.35 
1,960 
200,606 		 6.0  1,203,636 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
128.00 
80.0 
102.35 
1,747 
178,805 		 6.0  1,072,830 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.00 
80.0 
102.35 
1,560 
159,666 		 6.0  957,996 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
384.00 
80.0 
307.05 

539,077 		 3,234,462 
0 
⑨年額支払賃料        539,077 円　×　12ヶ月　＝　       6,468,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,468,924 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,822,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,234,462 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,851,142 円　　　　（　        37,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 敦賀賃０
　　　　-126		 1,643  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,565 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,747 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 敦賀賃０
　　　　-128		 2,641  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,946 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
敦賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,000 円  　　　　     58,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 194,068 円  　　　        6,468,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      608,400 円  　　　　     58,500,000　×　　  65.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,366,368 円　（　　　　　　         8,703 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9458    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     384.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,350 円  
（　　　　　        26,493 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,851,142 円      
②総費用 1,366,368 円      
③純収益　①－② 4,484,774 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 325,424 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 307,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,807,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 敦賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　敦賀市本町二丁目１２番５
 2103000252631-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考