鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
敦賀 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

敦賀 -1

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　梅田　真

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	敦賀市清水町２丁目１１番８｢清水町２－１１－１０｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	敦賀 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 40 ｍ、南 110 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

敦賀駅北方

500m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

敦賀市中心部の生活利便性の高い住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。ＪＲ敦賀駅にも
近く、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ敦賀駅を中心とした既成市街地及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が大半を占める
が、市外からの転入も認められる。ＪＲ敦賀駅、大型商業施設、小学校など各種公共・利便施設への接近性は良好であ
り、清水町での取引事例は少ないが、白銀町や鉄輪町では高値での取引が見られる。画地規模が様々であることなど需
要の中心となる価格帯の特定は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等への需要は比較的高いが、建築費の高騰や元本価格に見合う賃料収入が見込めないこと等から収益価格は低
位に試算された。比準価格は、清水町の事例をはじめとして、周辺類似地域の取引事例につき、個別分析・地域分析を
十分に行った。主な需要者は快適性・利便性を重視する個人であり、比準価格の説得力は高い。よって、本件において
は市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

敦賀市全体の人口は減少傾向。世帯数は近年
微増で推移していたが、直近１年間（Ｒ４．
８～Ｒ５．８）は－０．１％で減少の兆候も
見受けられる。

清水町２丁目の人口は微増傾向、世帯数は増
加傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

敦賀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２０２ -53	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２３２０２ -66	敦賀市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	２４１０２ -54	敦賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	２３１０２ -52	敦賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南6m、角地		（都）近商 (100,200)
e	２４１０２ -55	敦賀市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,638	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	52,828	100 [ 83.0]	63,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	66,200
b	(　 ) 51,077	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,525	100 [ 77.2]	64,152		66,700
c	(　 ) 65,720	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,316	100 [ 96.2]	66,857		69,500
d	(　 ) 75,612	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	72,717	100 [ 108.2]	67,206		69,900
e	(　 ) 54,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,377	100 [ 81.9]	65,173		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割高	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	割高	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

敦賀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,375,609	697,336	2,678,273	2,213,660	464,613	（　0.9711） 451,186	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,207,878 円　　　　（　 33,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	129.17	ＬＳ2	234.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	278 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は約５９㎡で、ファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	117.12	100.0	117.12	1,201	140,661	2.0	281,322
							1.0	140,661
～

～

～

～

計		234.24	100.0	234.24		281,322		562,644
								281,322

⑨年額支払賃料	281,322 円　×　12ヶ月　＝　 3,375,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,375,864 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 285,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,282,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	562,644 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,322 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,998 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,375,609 円　　　　（　 12,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	敦賀賃０　　　　-133	1,173 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 2 F B
b	敦賀賃０　　　　-131	1,189 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,201
c	敦賀賃０　　　　-127	1,439 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,241

敦賀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,000 円	30,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,036 円	3,567,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,000 円	30,200,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	60,400 円	30,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,336 円　（　　　　　　 2,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 234.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,213,660 円（　　　　　 7,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,375,609 円
②総費用	697,336 円
③純収益　①－②	2,678,273 円
④建物等に帰属する純収益	2,213,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	464,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	451,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,207,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

敦賀 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	敦賀市清水町二丁目１１番８	2103000128306-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
敦賀 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

敦賀 -1

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　土谷　重美

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	敦賀市清水町２丁目１１番８｢清水町２－１１－１０｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	敦賀 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 40 ｍ、南 110 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

敦賀駅周辺の土地区画整理事
業による住宅地。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

敦賀駅北方

500m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、利便性良好な既成住宅地域。Ｒ６年春、新幹線延伸開業に向けてＪＲ敦賀駅周辺は、整備計画の進
捗により居住環境も向上しつつあり、地価は引き続き上昇傾向に推移する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ敦賀駅を中心とした既成市街地及びその周辺の住宅地域。需要の中心は市内の居住者が殆んどを占め
るが、市外からの転入者も含む。ＪＲ敦賀駅周辺の住宅地域は小中学校や文化施設等の公共公益施設が近く買い物の便
も良いことから潜在的需要者が多く、北陸新幹線開業効果による需要増加も期待される。取引市場では価格帯がまちま
ちであり需要の中心となる価格帯は見出せない。また新築住宅も殆ど認められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺はアパ－ト等も認められるが、売買においては自用目的の取引が中心であり、収益物件に対する需要は弱いため収
益価格は低位に試算されている。比準価格は取引時点のやや古い事例をも採用したが、慎重な事例分析を行い試算した
ものであり精度は高い。従って、取引事例から求められた比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

敦賀市の人口は微減、世帯数は微増。県内経
済は緩やかに持ち直しているが、海外景気の
下振れが影響し、下押しするリスクを注視す
る必要がある。

ＪＲ敦賀駅西側では「ちえなみき」がオープ
ン。駅周辺の人の流れが変わりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

敦賀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２０２ -53	敦賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２３２０６ -112	敦賀市		底地	（　）	不整形	南西6m市道、北西2m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	２３２０２ -59	敦賀市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３２０６ -110	敦賀市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,638	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	52,828	100 [ 79.5]	66,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	69,100
b	(　 32,584) 40,730	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	40,980	100 [ 62.0]	66,097		68,700
c	(　 ) 45,834	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,797	100 [ 71.1]	65,819		68,500
d	(　 ) 54,346	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	57,886	100 [ 90.9]	63,681		66,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割高	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	割高	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,100 円／㎡]

敦賀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しつつあり、再調達原価の把握は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,410,245	711,332	2,698,913	2,227,890	471,023	（　0.9724） 458,023	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,347,408 円　　　　（　 33,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

敦賀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	129.17	ＬＳ2	234.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	278 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層建物が中心であり上記のとおり判定。２ＬＤＫタイプ・専有面積５８．５６㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	117.12	100.0	117.12	1,214	142,184	2.0	284,368
							1.0	142,184
～

～

～

～

計		234.24	100.0	234.24		284,368		568,736
								284,368

⑨年額支払賃料	284,368 円　×　12ヶ月　＝　 3,412,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,412,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 288,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,316,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,736 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,368 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,410,245 円　　　　（　 12,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	敦賀賃０　　　　-120	1,481 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 2 F B
b	敦賀賃０　　　　-117	1,056 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

敦賀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,132 円	3,604,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	30,900,000　×　　 65.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	30,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,332 円　（　　　　　　 2,559 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 234.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,227,890 円（　　　　　 8,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,410,245 円
②総費用	711,332 円
③純収益　①－②	2,698,913 円
④建物等に帰属する純収益	2,227,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	458,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,347,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

敦賀 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	敦賀市清水町二丁目１１番８	2103000128306-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考