令和6年1月12日　提出 福井 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 72,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市若栄町２０１番 ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 倉庫 ＬＳ1 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 西16m市道、三方路 水道、下水 福井 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ市道、三 方路 交通 施設 福井駅北東方 4.6km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速ＩＣへの接近性は概ね良好であり、各種工場等が立地する現状を維持していくものと予測する。地価につい ては、若干の上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 道路の系統・連続性　　　　　　　  +1.0 道路の幅員　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 具体的な同一需給圏は福井市内の工業地域一円で、より広域的には嶺北地方の工業地域も含む。需要者は主に地元資本 を中心とした製造業等の事業者であるが、中部縦貫自動車道、舞鶴若狭自動車道をはじめとした広域交通ネットワーク の整備により、県外企業の進出も認められる。市街化区域内の工場地は希少性が高く、また、高速ＩＣ付近の工場素地 ・大規模地に対する需要も高まっているが、取引事例自体は少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・事務所が多く、適切な賃貸事例もないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、取引事例の収集範囲 を嶺北地方一円とし、代替競争関係が認められる事例を採用でき、適切に時点修正や各補修正もなされていることから 、工場地の市場実勢を適切に反映した価格となっている。よって、本件では代表標準地との均衡に留意の上、比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [103.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の生産活動は横ばい状況。化学製品は足 踏み状態、プラスチック製品は弱含み。繊維 製品は緩やかに持ち直している。 福井北ＩＣへのアクセスは良好で、中部縦貫 自動車道など広域交通ネットワークの拡大に より、工業団地としてさらに成熟が進むもの と思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％