令和6年1月12日　提出 福井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 9-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.

鑑定評価額 831,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市石橋町２９字北浜７３番３外 ②地積 　(㎡) 80,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 事務所、作業所兼倉 庫 Ｓ3 大規模工場が建ち並 ぶ臨海型の工業地域 南東20m市道、三方路 水道、下水 福井 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   410 ｍ、南 1,100 ｍ、北 1,650 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 370.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道、二方路 交通 施設 福井駅北西方 20.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ郊外の臨海型工業地域であり、県営産業団地の県内複数箇所での整備も予定されているが 、県外メーカーが拠点分散によるリスク回避の動きを強めており、地価は上昇傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市以北の市町の大工場地のほか、より広域的には県内全域、さらには一部北陸地方にも及ぶものと思 料する。需要者の中心は、県内外の製造業を営む大規模法人であり、産業団地の供給が限定的な中、関連産業が発達し 港湾や基幹道路への接近性にも優れた工場地についての需要は堅調であり、工場立地件数も回復基調にある。ただし、 大規模工場地の取引は限定的であり、地域性や個別性も強いことから、需要の中心となる価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の大規模工場が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、主に福 井県嶺北地方の大規模な工場地の事例を中心に採用しており、工業地の価格形成要因を踏まえて適切に格差補正がなさ れ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井県の輸出入額はいずれも３年連続で増加 したほか、北陸新幹線敦賀開業を見据えて設 備投資計画も増加に転じている。 テクノポートの県分譲地１３区画は全てが商 談中。令和８年度分譲開始を目指して県営産 業団地を県内複数箇所で整備する計画もある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％