別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 9-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.
鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市上森田１丁目１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 24,802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.5:1		 工場

 中規模工場のほかに
住宅も見られる工業
地域		 東8m市道、北側道 水道、下水 森田

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   240 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    24,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道、角地 交通

施設		 森田駅北東方

890m		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場が建ち並び新たに企業が進出する用地はなく当面現状を維持するものと予測する。新工場の建設や工場
敷地の拡大の動きがあり、地価水準は横ばい若しくは緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市内の工業地域。より広域的には福井県嶺北地方の工業地域も含まれる。需要者は主に地元資本を中
心とした製造業などの法人である。事業用地の拡大が困難な市街地内の工場用地に対する需要は限定的であるものの、
新規の工場地の供給がないため全体的には工場適地の不足感が認められる。工場地の取引事例は極めて少なく需要の中
心となる価格帯は見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小工場地であり、収益性より生産性を重視して価格が形成される地域に存するため収益還元法は適用しない。よって
、本件においては市街地の工業地域であるという所在地の実情に考慮して、工業地の標準地間の広域的な検討を踏まえ
、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和４年における県内工場立地件数、工場敷
地面積はともに前年から増加した。令和５年
の鉱工業指数は低下傾向で推移している。


市内では新工場の建設や工場敷地の拡大の動
きが認められる。また、森田地区と中藤島地
区を結ぶ新九頭竜橋の開通によりアクセスが
向上した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２０２

-154		 坂井市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m県道、
東6m、角地
（都） 

(60,200)
b ２４１０４

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
準工

(60,200)
c ２４１０７

-20		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南12.5m市道、
北西5.5m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
d ２３１１２

-7		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２３２１２

-27		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北10.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     12,137) 
17,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
17,167 		 100
[ 103.8]
16,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,500 
b (　           ) 
12,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
21,814 		 100
[ 130.0]
16,780 
16,800 
c (　           ) 
21,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
21,387 		 100
[ 131.2]
16,301 
16,300 
d (　           ) 
27,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,804 		 100
[ 157.6]
17,642 
17,600 
e (　           ) 
24,193  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
25,466 		 100
[ 143.2]
17,784 
17,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +20.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,700 円／㎡]  



福井 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業により基盤整備が行われており、再調達原価の把握は困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 収益性よりも生産の効率性を重視して価格が形成される工業地域に存し、地域内の工場は自用のものが多く賃貸
市場が未成熟なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福井 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市上森田一丁目１０１番
 2100000109788-0000
2 　福井市上森田一丁目１０２番１
 2100000109789-0000
3 　福井市上森田一丁目１０２番２
 2100000109790-0000
4 　福井市上森田一丁目１０３番１
 2100000109791-0000
5 　福井市上森田一丁目１０３番２
 2100000109792-0000
6 　福井市上森田一丁目１０４番
 2100000109793-0000
7 　福井市上森田一丁目１０５番
 2100000109794-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 9-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.
鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市上森田１丁目１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 24,802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.5:1		 工場

 中規模工場のほかに
住宅も見られる工業
地域		 東8m市道、北側道 水道、下水 森田

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   240 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    24,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 市街地内の工場集積地域 街

路		 ８ｍ市道、角地 交通

施設		 森田駅北東方

890m		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの中小工場が建ち並ぶ工業地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状のまま推移すると予測する
。また、地価もこれに対応して今後も安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市内の工業地域を中心に、広域的には福井県嶺北地方の工業地域も含む。需要者は主に県内の製造業
者であるが、市街地内の工場地はその拡大が困難であり供給が限定的であることから、需要は供給の顕在化をもって把
握されるのが一般的で、その価格も画地規模や立地条件等により左右される。これに加え、一定規模の工場地の取引事
例は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は把握できない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の工業地域における信頼できる取引事例を基に査定した。収益価格は、標準地の画地規模が大
きく、また、周辺は自用物件が多く賃貸市場が成熟していないためその試算を断念した。なお、典型的需要者は自己使
用目的で取得する法人事業者で、当該需要者は業務効率性の観点から立地条件や市場性に着目して意思決定するものと
考えられ、比準価格の説得力は高いと判断される。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令
和５年１０月までの新設住宅着工戸数は福井
県全体で３６０４戸で対前年比で約１２．５
％の減少。

地域要因に特段の変動は認められない。なお
、近接する地域では地区計画（森田北東部地
区計画）が実施されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１２

-3		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２３２０６

-18		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東7m国道、
中間画地
都計外 
土砂災警特別区域
c ２３２１０

-1		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２３２０２

-154		 坂井市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m県道、
東6m、角地
（都） 

(60,200)
e ２３１１２

-103		 あわら市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.6m道路、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,024  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  62.2]
10,632 		 100
[  66.2]
16,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
8,971  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  72.9]
13,085 		 100
[  76.5]
17,105 
17,100 
c (　           ) 
16,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
16,926 		 100
[ 100.0]
16,926 
16,900 
d (　     12,137) 
17,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
17,167 		 100
[ 103.9]
16,523 
16,500 
e (　           ) 
11,655  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
11,667 		 100
[  69.7]
16,739 
16,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -37.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,700 円／㎡]  



福井 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺は自用物件が多く、賃貸市場が形成されておらず収益性の価格接近に馴染まないため、収益還元法（土地残
余法）の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福井 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市上森田一丁目１０１番
 2100000109788-0000
2 　福井市上森田一丁目１０２番１
 2100000109789-0000
3 　福井市上森田一丁目１０２番２
 2100000109790-0000
4 　福井市上森田一丁目１０３番１
 2100000109791-0000
5 　福井市上森田一丁目１０３番２
 2100000109792-0000
6 　福井市上森田一丁目１０４番
 2100000109793-0000
7 　福井市上森田一丁目１０５番
 2100000109794-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考