別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-16 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.
鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手２丁目２９１０番外
｢大手２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中低層の店舗や店舗
兼共同住宅等が多い
商業地域		 北西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 福井

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道、二方路 交通

施設		 福井駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ福井駅前の商業地域であり、新幹線開業により発展するものと予測する。地価は割安感があり再開発事業に
より中心部で取得できる土地が不足していることから地価水準については上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心市街地内の商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は福井市内に拠点を持つ事業者の
ほか県外の事業者も認められる。沿道は人通りが多いとは言えないものの、ＪＲ福井駅に近く一定の需要が認められる
。中心市街地内の商業地の取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内の賃貸物件は一部自用や居住用途が混在しており、十分な収益性を発揮しにくい地域の現状から収益価格は
相対的に信頼性が劣る。よって、立地条件の良好な中心部の商業地域であるという所在地の実情を考慮し、収益価格は
参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.5]		 [100.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北陸新幹線の開業を控え、福井駅周辺では再
開発事業など各種工事・計画が進捗している
。


北陸新幹線延伸開業に合わせてＪＲ福井駅前
ではフードホール、屋台村、駅直結の商業施
設の開発が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-10		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４１０９

-52		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.5m市道、
西36m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１０５

-2		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
126,236 		 100
[  58.7]
215,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  88.5]
205,197 
205,000 
c (　           ) 
76,687  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  68.0]
133,871 		 100
[  72.2]
185,417 
185,000 
d (　           ) 
181,543  		 100
[ 135.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.9]
123,486 		 100
[  61.8]
199,816 
200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



福井 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,495,729 
5,124,699 
17,371,030 
16,449,800 
921,230 		 （　0.9483）
873,602 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     17,129,451 円　　　　（　     75,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 207.57 ＲＣ6 1,263.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   227 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２～６階はファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積は約４０．６㎡である。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 中層店舗付共同住宅ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.57 
85.7 
177.97 
2,682 
477,316 		 8.0  3,818,528 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
207.57 
78.3 
162.46 
1,880 
305,425 		 3.0  916,275 
1.0  305,425 
塔屋
  ～  		 塔屋
17.60 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,263.02 
78.4 
990.27 

2,004,441 		 8,399,903 
1,527,125 
⑨年額支払賃料      2,004,441 円　×　12ヶ月　＝　      24,053,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,053,292 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,924,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,129,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,399,903 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,527,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         289,421 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,495,729 円　　　　（　        99,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-876		 2,348  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 83.3]		 100
[ 90.0]
2,772 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,682 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-855		 2,741  
(   2,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
2,761 
c 福井賃０
　　　　-836		 3,039  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[112.7]		 100
[100.0]
2,568 
福井 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,398,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 721,599 円  　　　       24,053,292　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,574,600 円  　　　　    233,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,500 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,124,699 円　（　　　　　　        22,576 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　   1,263.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,449,800 円  
（　　　　　        72,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,495,729 円      
②総費用 5,124,699 円      
③純収益　①－② 17,371,030 円      
④建物等に帰属する純収益 16,449,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 921,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 873,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,129,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手二丁目２９１０番
 2100010134012-0000
2 　福井市大手二丁目２９１１番
 2100000504558-0000
3 　福井市大手二丁目２９１２番
 2100000504546-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-16 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.
鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手２丁目２９１０番外
｢大手２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中低層の店舗や店舗
兼共同住宅等が多い
商業地域		 北西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 福井

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層の店舗ビルの他、近隣
マンションの駐車場も見られ
る。		 街

路		 ２５ｍ県道、二方路 交通

施設		 福井駅北東方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 西口再開発ビル完成によりホテルや高層住宅建設に伴うテナント需要の掘り起こしが期待されるほか、新幹線開
業に向け近隣の分譲マンションの売買価格も上昇傾向にあり、地価も概ね上昇傾向で推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅周辺の中心商業地域である。需要者の中心は資本力のある県内外の法人である。再開発事業が
進むエリアに比較して、北陸新幹線開業に伴う地域要因の変動は相対的に少ないが、近隣のマンションの売買価格は上
昇傾向にある。再開発事業区域では供給が限定的であることから、周辺の大手地区での土地取引が増加傾向にあるもの
の、規範性の高い事例は極めて限定的であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一近隣地域内でも賃貸面積・建物の品等・階層等により賃料収入は大きく異なり、適切な賃料水準の把握は困難であ
ることから収益価格の相対的な規範性は劣る。比準価格は、福井駅周辺の中心商業地の事例は少なく、福井市近郊の事
例も採用せざるを得なかったが、適切に格差補正がなされ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 [100.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向で
ある。コロナ禍も一段落し、福井市の土地取
引件数はここ５年は増減を繰り返している。


県繊協ビル駐車場棟が供用開始したほか、福
井駅の高架下に新商業施設がオープンを予定
。再開発事業区周辺の土地取引も増加傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１２

-14		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１０２

-9		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２３２０７

-18		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27m県道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２３２０９

-1		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２３２０９

-2		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南27m県道、
西7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,959 		 100
[  62.4]
193,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
104,084  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,084 		 100
[  53.0]
196,385 
196,000 
c (　           ) 
87,907  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.8]
122,433 		 100
[  61.8]
198,112 
198,000 
d (　           ) 
137,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
152,976 		 100
[  78.4]
195,122 
195,000 
e (　           ) 
159,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
151,633 		 100
[  78.4]
193,409 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -25.2 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



福井 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,073,544 
5,034,058 
17,039,486 
16,096,800 
942,686 		 （　0.9483）
893,949 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     17,528,412 円　　　　（　     77,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 207.57 ＲＣ6 1,263.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   227 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の部分貸し（２室）、２～６階は各階４室（１室あたり約４０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.57 
85.7 
177.97 
2,527 
449,730 		 8.0  3,597,840 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
207.57 
78.3 
162.46 
1,921 
312,086 		 3.0  936,258 
1.0  312,086 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,263.02 
78.4 
990.27 

2,010,160 		 8,279,130 
1,560,430 
⑨年額支払賃料      2,010,160 円　×　12ヶ月　＝　      24,121,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,121,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,412,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,709,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,279,130 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,512 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,560,430 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         289,304 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,073,544 円　　　　（　        97,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-855		 2,741  
(   2,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,527 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-836		 3,039  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,402 
c 福井賃０
　　　　-830		 2,390  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,593 
福井 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,368,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 723,658 円  　　　       24,121,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,519,400 円  　　　　    228,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,034,058 円　（　　　　　　        22,176 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,263.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,096,800 円  
（　　　　　        70,911 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,073,544 円      
②総費用 5,034,058 円      
③純収益　①－② 17,039,486 円      
④建物等に帰属する純収益 16,096,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 942,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 893,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,528,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手二丁目２９１０番
 2100010134012-0000
2 　福井市大手二丁目２９１１番
 2100000504558-0000
3 　福井市大手二丁目２９１２番
 2100000504546-0000
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備考