別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-12 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.
鑑定評価額 61,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市高木中央１丁目３０６番外
 ②地積
　(㎡)		 990  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ1		 低層の店舗、事務所
等が混在する路線商
業地域		 北東12m市道 水道、下水 福井

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   380 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 西方に高木中央公園がある 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福井駅北方

4.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、事務所等が混在する路線商業地域として推移してくものと予測する。地価に底入れ感が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として福井市街地の路線商業地域である。需要者の中心は県内外の法人である。幹線市道沿いで店舗、
事務所、金融機関が建ち並び交通量も多く、繁華性は高い。売買取引はほとんど見られない。土地の画地規模が様々で
一定せず、地域内ではほとんど取引がないため総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内は自用の店舗が見られ、また福井市内の路線商業地域との競争から、商業事業者の賃貸物件に対する需要は弱く
収益価格の説得性は弱い。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、比準価格を重視し収益
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ４年度新設住宅着工戸数福井県４７２０件
で前年比１０．４％減。Ｒ４年土地取引件数
福井市２３２０件で前年比１０．０％減。


南側隣地に岩本屋是・空高木店が令和２年開
店。地域北西方にトトベ－スが令和２年１０
月開店。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１

-5		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西20m市道、
南5.5m、角地
近商

(90,200)
b ２３２０２

-7		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東11m、角地
１住居

(70,200)
c ２３２０９

-4		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２３２０８

-19		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２３２１０

-16		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
西47m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,706  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
60,730 		 100
[  97.5]
62,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
61,700 
b (　           ) 
73,169  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 105.0]
74,258 		 100
[ 116.0]
64,016 
63,400 
c (　           ) 
35,070  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
51,649 		 100
[  83.7]
61,707 
61,100 
d (　           ) 
57,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
62,619 		 100
[ 100.8]
62,122 
61,500 
e (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
70,193 		 100
[ 111.0]
63,237 
62,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,300 円／㎡]  



福井 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,114,581 
1,510,404 
4,604,177 
3,025,740 
1,578,437 		 （　0.9445）
1,490,834 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     28,128,943 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 327.60 Ｓ1 327.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   990 ㎡     17.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の商業用途が標準のため一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
327.60 
100.0 
327.60 
1,500 
491,400 		 6.0  2,948,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
327.60 
100.0 
327.60 

491,400 		 2,948,400 
0 
⑨年額支払賃料        491,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,896,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     327.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,896,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       529,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,087,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,948,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,125 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,114,581 円　　　　（　         6,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-862		 1,113  
(   1,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-886		 832  
(     816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
922 
c 福井賃０
　　　　-903		 2,347  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
2,497 
福井 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 198,504 円  　　　        6,616,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      508,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,300 円  　　　　     42,200,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,510,404 円　（　　　　　　         1,526 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　     327.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,025,740 円  
（　　　　　         3,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,114,581 円      
②総費用 1,510,404 円      
③純収益　①－② 4,604,177 円      
④建物等に帰属する純収益 3,025,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,578,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,490,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,128,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市高木中央一丁目３０６番
 2100000253819-0000
2 　福井市高木中央一丁目３０７番
 2100000253820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
福井 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-12 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.
鑑定評価額 61,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市高木中央１丁目３０６番外
 ②地積
　(㎡)		 990  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ1		 低層の店舗、事務所
等が混在する路線商
業地域		 北東12m市道 水道、下水 福井

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   380 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 新規店舗の進出が認められる
。		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 福井駅南方

4.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線道路沿いに小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。商業集積の進む大和田商業地区に近
い為、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部から北部郊外にかけての幹線道路沿いの路線商業地域。広域的には福井市内の幹線道路沿い
の商業地域も含まれる。需要者の中心は地元資本もしくは同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者であるが、業種により
県外者も見られる。大和田商業エリアに近く土地需要は堅調であるが、賃貸借が多く土地取引は少ない。画地規模によ
って取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず
、収益価格は低位に求められた。比準価格は福井市北部近郊から郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域の事例を
採用して試算したが、説得力のある比準価格が得られた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標
準とし、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、北陸新幹線延伸による期待感か
ら持ち直しているが、海外景気の下振れが、
下押しリスクとなっている。


店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。大
和田商業エリアに近く、土地需要は堅調であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７

-31		 福井市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西36.5m国道、
南12m、北8m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
b ２３２０２

-7		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東11m、角地
１住居

(70,200)
c ２３２１０

-16		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
西47m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
d ２３２０６

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     66,550) 
66,550  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
68,389 		 100
[ 112.2]
60,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
60,300 
b (　           ) 
73,169  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 105.0]
74,258 		 100
[ 106.1]
69,989 
69,300 
c (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
70,193 		 100
[ 114.6]
61,250 
60,600 
d (　           ) 
60,498  		 100
[ 110.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,758 		 100
[  91.1]
62,303 
61,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
d 買進み

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,400 円／㎡]  



福井 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,289,520 
1,550,357 
4,739,163 
3,121,290 
1,617,873 		 （　0.9458）
1,530,184 		 （  5.3 -  0.0 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     28,871,396 円　　　　（　     29,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 327.60 Ｓ1 327.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   990 ㎡     17.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外型低層店舗、事務所を中心とした路線商業地域であり、一棟貸しの平屋店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
327.60 
100.0 
327.60 
1,513 
495,659 		 8.0  3,965,272 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
327.60 
100.0 
327.60 

495,659 		 3,965,272 
0 
⑨年額支払賃料        495,659 円　×　12ヶ月　＝　       5,947,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     327.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,947,908 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　       618,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,253,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,965,272 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,289,520 円　　　　（　         6,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-890		 1,141  
(   1,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 85.0]
1,475 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,513 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-768		 1,794  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,664 
c 福井賃０
　　　　-809		 1,288  
(   1,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,431 
福井 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 263,400 円  　　　　     43,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 206,157 円  　　　        6,871,908　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      508,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,000 円  　　　　     43,900,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,550,357 円　（　　　　　　         1,566 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9458    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     327.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  35 ％　＋ 0.0983 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,121,290 円  
（　　　　　         3,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,289,520 円      
②総費用 1,550,357 円      
③純収益　①－② 4,739,163 円      
④建物等に帰属する純収益 3,121,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,617,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,530,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,871,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市高木中央一丁目３０６番
 2100000253819-0000
2 　福井市高木中央一丁目３０７番
 2100000253820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考