別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
福井 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-7 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.
鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市毛矢１丁目２０６番外
｢毛矢１－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 西35m県道 水道、ガス、下水 福井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 至近に福井鉄道福武線「足羽
山公園口」駅が存する。		 街

路		 ３５ｍ県道 交通

施設		 福井駅南西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 格別な変動要因はないので、当面は現状維持で推移するものと予測する。ＪＲ福井駅とは足羽川を隔てているこ
とから、駅周辺開発等の恩恵が及んでおらず、地価は若干の下落傾向で推移してゆくと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心部周辺から近郊にかけての既成商業地域・商住混在地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内に地縁性を持つ個人を含む事業者が中心となる。ＪＲ福井駅周辺地区では複数の開発事業が進行しているが、当該影
響は足羽川を隔てた近隣地域へ及んでおらず、需要は弱含みな状況が続いている。商業系の土地取引は少なく個別性も
強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地周辺及び大通り沿いで普通商業地域・混在住宅地域の事例を採用して試算した。賃貸市場は自用店舗
等を用途廃止した物件の供給が中心で、賃料水準が低いことから、収益価格は低位に試算された。従って本件評価にあ
たっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結
果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の福井市人口は減少傾向にある。県
内経済は持ち直しているが、海外景気、物価
上昇等がリスクとなっている。


地域内に格別な変動要因はない。足羽川北側
のＪＲ福井駅周辺地域が発展的に推移してい
ることから、相対的な競争力は弱含みである
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％ -0.5 ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２２０４

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東36m県道、
北25m、角地
商業

(100,400)
b ２２２０７

-14		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
西3.7m、角地
１住居

(70,200)
c ２３１０４

-11		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２３２０４

-12		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ２４１０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
北8.3m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,178  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.9]
76,658 		 100
[  93.1]
82,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,300 
b (　           ) 
54,402  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.0]
55,029 		 100
[  67.4]
81,645 
81,600 
c (　           ) 
60,447  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
63,119 		 100
[  77.7]
81,234 
81,200 
d (　           ) 
51,480  		 100
[  90.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,971 		 100
[  73.9]
77,092 
77,100 
e (　           ) 
40,854  		 100
[  55.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.8]
90,807 		 100
[ 108.4]
83,770 
83,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 割安

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 業者仕入
れ
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,800 円／㎡]  



福井 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,926,734 
1,449,682 
4,477,052 
4,049,280 
427,772 		 （　0.9465）
404,886 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,786,269 円　　　　（　     34,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 126.00 Ｓ3 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     10.4 m x   22.6 m  前面道路：県道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階はフロア貸し、２・３階は部分貸し ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 低層の店舗・事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
94.0 
118.44 
1,848 
218,877 		 8.0  1,751,016 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
126.00 
84.9 
106.96 
1,430 
152,953 		 6.0  917,718 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
87.9 
332.36 

524,783 		 3,586,452 
0 
⑨年額支払賃料        524,783 円　×　12ヶ月　＝　       6,297,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,297,396 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       654,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,894,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,586,452 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,926,734 円　　　　（　        26,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-878		 1,773  
(   1,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,927 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,848 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-902		 1,561  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,786 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 196,482 円  　　　        6,549,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      636,400 円  　　　　     57,600,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,449,682 円　（　　　　　　         6,386 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,049,280 円  
（　　　　　        17,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,926,734 円      
②総費用 1,449,682 円      
③純収益　①－② 4,477,052 円      
④建物等に帰属する純収益 4,049,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 404,886 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,786,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市毛矢一丁目２０６番
 2100000142761-0000
2 　福井市毛矢一丁目２０７番
 2100000142762-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-7 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥野　裕之   TEL.
鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市毛矢１丁目２０６番外
｢毛矢１－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 西35m県道 水道、ガス、下水 福井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ県道 交通

施設		 福井駅南西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新規の出店等は少なく、当面は現状を維持するものと予測する。土地に対する需要は限定的であるが、背後にあ
る住宅地との価格差が縮まり割安感も認められることから地価水準は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市中心市街地の商業地域及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は福井市内の事業者
のほか市外の事業者も認められる。中心部へと接続する主要な幹線道路沿いの地域であり交通量も多いが、新たな出店
等は少なく需要は限定的である。商業地の取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内の賃貸物件の空室率が高く、容積率を十分に消化できない地域の現状により収益価格は低位に試算された。
よって、交通量の多い主要幹線道路沿いの商業地域であるという所在地の実情に考慮し、収益価格は参考にとどめ、標
準地間の広域的な検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北陸新幹線の開業を控え、福井駅周辺では再
開発事業など各種工事・計画が進捗している
。


令和５年９月に繊協ビル駐車場が供用開始。
フェニックス通りの新木田－花堂間において
県道の拡幅計画がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％ -0.5 ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２２０４

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東36m県道、
北25m、角地
商業

(100,400)
b ２３２１１

-22		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
近商

(80,300)
c ２４１１１

-2		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１１１

-21		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南36m県道、
西7.6m、角地
商業

(100,500)
e ２３１０３

-12		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
南6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,178  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.9]
75,420 		 100
[  95.0]
79,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,400 
b (　           ) 
65,079  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
69,208 		 100
[  83.1]
83,283 
83,300 
c (　           ) 
65,713  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
65,647 		 100
[  79.5]
82,575 
82,600 
d (　           ) 
85,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.0]
116,839 		 100
[ 143.0]
81,706 
81,700 
e (　           ) 
59,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.8]
64,231 		 100
[  77.0]
83,417 
83,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　 +10.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,800 円／㎡]  



福井 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,970,477 
1,458,963 
4,511,514 
4,106,400 
405,114 		 （　0.9453）
382,954 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,364,500 円　　　　（　     32,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 126.00 Ｓ3 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     10.4 m x   22.6 m  前面道路：県道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し、２・３階は部分貸しの店舗付事務所ビル。空室率が高いため現実的な使用容積率を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 低層店舗付事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
94.0 
118.44 
1,858 
220,062 		 6.0  1,320,372 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
84.9 
106.96 
1,490 
159,370 		 6.0  956,220 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
126.00 
84.9 
106.96 
1,400 
149,744 		 6.0  898,464 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
87.9 
332.36 

529,176 		 3,175,056 
0 
⑨年額支払賃料        529,176 円　×　12ヶ月　＝　       6,350,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,350,112 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       660,211 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,941,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,175,056 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,970,477 円　　　　（　        26,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-845		 1,544  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,690 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,867 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福井賃０
　　　　-861		 1,730  
(   1,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
1,975 
c 福井賃０
　　　　-914		 1,837  
(   1,802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
1,937 
福井 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 198,063 円  　　　        6,602,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,900 円  　　　　     58,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,000 円  　　　　     58,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,458,963 円　（　　　　　　         6,427 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,106,400 円  
（　　　　　        18,090 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,970,477 円      
②総費用 1,458,963 円      
③純収益　①－② 4,511,514 円      
④建物等に帰属する純収益 4,106,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 405,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 382,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,364,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市毛矢一丁目２０６番
 2100000142761-0000
2 　福井市毛矢一丁目２０７番
 2100000142762-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考