別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　近藤　道生   TEL.
鑑定評価額 73,700,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手３丁目１２０３番
｢大手３－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 西36m県道 水道、ガス、下水 福井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福井鉄道福武線「福井城址大
名町」駅に近接		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 福井駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 フェニックス通りに中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。近隣地域内での事業所ビルの建替えによる
商業地としての環境改善や間近に迫った新幹線開業を受け、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福井駅を起点に伸びる幹線道路沿いを中心に、その周辺の商業地域一円である。需要者の中心は県
内事業者であるが、福井市を代表する商業地域でもあり県外事業者も見受けられる。近年における近隣地域内での活発
な事業用ビルの建て替えによる商業地としての環境改善や間近に迫った北陸新幹線開業による収益増進効果の期待感は
大きい。ただし、土地取引自体少なく、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引価格を基に代表標準地との均衡にも留意して査定した。収益価格は収益性の観点に着目して求め
た価格であるが、投資元本に見合う賃料を収受し得ないことから比準価格を大きく下回った。典型的需要者は市場性の
ほか収益性も重視するが、賃貸市場が適正な賃料水準の形成に困難な事情もあり収益価格は相対的に信頼性が劣ると判
断した。よって、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[161.0]		 [100.0]
100		 224,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。令
和５年１０月までの新設住宅着工戸数は福井
県全体で３６０４戸で対前年比で約１２．５
％の減少。

大名町交差点付近では、ここ数年で金融機関
や大型テナントビルの新装オープンがみられ
、商業地としての環境が一変しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-10		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２３２０２

-21		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西36m県道、
北東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２３２０９

-2		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南27m県道、
西7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２３２０９

-1		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
126,236 		 100
[  59.0]
213,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
124,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
142,585 		 100
[  62.5]
228,136 
228,000 
c (　           ) 
159,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
151,633 		 100
[  70.0]
216,619 
217,000 
d (　           ) 
137,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
152,976 		 100
[  72.8]
210,132 
210,000 
e (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  82.8]
219,322 
219,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



福井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,966,325 
4,804,231 
15,162,094 
13,336,200 
1,825,894 		 （　0.9460）
1,727,296 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,868,549 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 248.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   338 ㎡     23.2 m x   14.7 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも部分貸しによる店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 中層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.00 
83.2 
198.00 
2,942 
582,516 		 8.0  4,660,128 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
248.00 
69.9 
173.25 
2,489 
431,219 		 8.0  3,449,752 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
248.00 
69.9 
173.25 
2,263 
392,065 		 6.0  2,352,390 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
71.8 
717.75 

1,797,865 		 12,814,660 
0 
⑨年額支払賃料      1,797,865 円　×　12ヶ月　＝　      21,574,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     717.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,574,380 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,725,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,848,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,814,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,966,325 円　　　　（　        59,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-855		 2,741  
(   2,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
2,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,263 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-865		 2,384  
(   2,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,136 
c 福井賃０
　　　　-897		 2,635  
(   2,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[107.0]
2,368 
福井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,116,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 647,231 円  　　　       21,574,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      613,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,055,300 円  　　　　    186,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       186,000 円  　　　　    186,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,804,231 円　（　　　　　　        14,214 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 186,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,336,200 円  
（　　　　　        39,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,966,325 円      
②総費用 4,804,231 円      
③純収益　①－② 15,162,094 円      
④建物等に帰属する純収益 13,336,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,825,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,727,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,868,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手三丁目１２０３番
 2100000064134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
福井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-5 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　土谷　重美   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手３丁目１２０３番
｢大手３－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 中低層の事務所ビル
等が建ち並ぶ中心的
商業地域		 西36m県道 水道、ガス、下水 福井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福井鉄道福武線「福井城址大
名町」駅が近接。		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 福井駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。周辺では福井銀行本店が建替オープン、また県繊協ビル
の事業棟がグランドオープン。西口再開発の進展とともに地価は、緩やかに上昇。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅一帯の商業地域。需要者の中心は県内商業者が大半で、一部県外の事業者も見受けられる。フ
ェニックス通り沿いに店舗付事務所ビルが建ち並んでいるが、再開発の動きや福井銀行本店ビルオープン、県繊協ビル
も令和３年１１月に建替えグランドオープンしている。まとまった土地が少なく、取引動機、画地規模によって取引さ
れる価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内はオフィスビルが中心であるが、空き室率は高く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益
価格は低位に試算された。比準価格は福井市市街地中心に採用して試算した。地域格差は大きいものもあるが、説得力
のある比準価格が得られた。従って、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[166.9]		 [100.0]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、北陸新幹線延線による期待感か
ら持ち直しているが、海外景気の下振れが下
押しするリスクとなっている。


Ｒ３．１１に、「県繊協ビル」が建替え終了
、１８日にグランドオープン。地価は上昇傾
向。Ｒ５．１２開業予定のホテル棟は遅れが
生じている。

令和３年１１月１２日福井信金大名町支店が
閉店し空家の状態。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３２０９

-2		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南27m県道、
西7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２３２０９

-1		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２３１０９

-9		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
151,633 		 100
[  69.7]
217,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
137,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
152,976 		 100
[  78.2]
195,621 
196,000 
c (　           ) 
105,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
132,563 		 100
[  59.6]
222,421 
222,000 
d (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  78.2]
232,224 
232,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



福井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地であり、従って造成事例もない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,762,660 
4,781,558 
14,981,102 
13,153,500 
1,827,602 		 （　0.9473）
1,731,287 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,946,804 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 248.00 Ｓ4 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   338 ㎡     23.2 m x   14.7 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 中層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.00 
83.2 
198.00 
2,930 
580,140 		 8.0  4,641,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
248.00 
69.9 
173.25 
2,645 
458,246 		 8.0  3,665,968 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
248.00 
69.9 
173.25 
2,253 
390,332 		 6.0  2,341,992 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
18.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
71.8 
717.75 

1,819,050 		 12,991,072 
0 
⑨年額支払賃料      1,819,050 円　×　12ヶ月　＝　      21,828,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     717.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,828,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,182,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,645,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,991,072 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,762,660 円　　　　（　        58,469 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃２
　　　　-55		 2,327  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,253 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,259 
c 福井賃１
　　　　-731		 1,970  
(   1,961) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]
2,379 
福井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 654,858 円  　　　       21,828,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      602,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,044,200 円  　　　　    185,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,781,558 円　（　　　　　　        14,147 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,153,500 円  
（　　　　　        38,916 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,762,660 円      
②総費用 4,781,558 円      
③純収益　①－② 14,981,102 円      
④建物等に帰属する純収益 13,153,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,827,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,731,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,946,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手三丁目１２０３番
 2100000064134-0000
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備考