別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.
鑑定評価額 93,400,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市中央１丁目１８２４番外
｢中央１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東20m市道 水道、ガス、下水 福井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ福井駅西口のハピリン前
に所在する		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福井駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ福井駅前の中心商業地域として、今後も同様に推移すると予測する。３月に北陸新幹線金沢敦賀間が開業予
定であることや複数の再開発計画への期待感等から、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅西口周辺の中心商業地域、広域的には駅東口を含む中心部の商業地域が主な圏域。需要者の中
心は資本力のある県内事業者が多くを占めるが県外資本も見られる。３月に北陸新幹線金沢敦賀間が開業予定であるこ
と、福井駅周辺では複数の再開発計画が進行中であることなどから期待感も窺える。土地取引や売り物件等が少なく、
需給の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにく
く、収益価格の説得性は弱い。よって、ＪＲ福井駅西口周辺の中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した
実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.9]		 [100.0]
100		 410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ３月に北陸新幹線金沢敦賀間の開業が予定さ
れている。ＪＲ福井駅前では複数の再開発事
業等が進行中である。


北方で福井駅前電車通り北地区Ａ街区第一種
市街地再開発事業が進捗中である。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
南27m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
b ２３２０２

-27		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
東7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４１０２

-1		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北11m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,486  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
236,490 		 100
[  62.4]
378,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
379,000 
b (　           ) 
304,414  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
341,850 		 100
[  82.7]
413,362 
413,000 
c (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  51.2]
354,686 
355,000 
d (　           ) 
362,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
373,405 		 100
[  86.4]
432,182 
432,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



福井 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,298,531 
7,310,460 
23,988,071 
20,936,400 
3,051,671 		 （　0.9460）
2,886,881 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     56,605,510 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 213.61 Ｓ7 1,349.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   230 ㎡     14.4 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に駐車場附置義務による駐車場を確保、２～７階はフロア貸しの事務所 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 高層の事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
44.53 
100.0 
44.53 
2,021 
89,995 		 0.0  0 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
213.61 
82.9 
177.01 
2,755 
487,663 		 8.0  3,901,304 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
213.61 
82.9 
177.01 
2,530 
447,835 		 8.0  3,582,680 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
23.65 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,349.84 
82.0 
1,106.59 

2,816,833 		 21,814,704 
0 
⑨年額支払賃料      2,816,833 円　×　12ヶ月　＝　      33,801,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,106.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,801,996 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,704,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,097,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,814,704 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,298,531 円　　　　（　       136,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-900		 1,699  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 70.0]		 100
[105.0]
2,459 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,530 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,566 
c 福井賃０
　　　　-876		 2,348  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
2,795 
福井 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,752,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,014,060 円  　　　       33,801,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      733,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,226,600 円  　　　　    292,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,310,460 円　（　　　　　　        31,785 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 292,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,349.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,936,400 円  
（　　　　　        91,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,298,531 円      
②総費用 7,310,460 円      
③純収益　①－② 23,988,071 円      
④建物等に帰属する純収益 20,936,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,051,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,886,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,605,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市中央一丁目１８２４番
 2100000273521-0000
2 　福井市中央一丁目１８２６番
 2100000273523-0000
3 　福井市中央一丁目１８２７番
 2100000273524-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-3 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.
鑑定評価額 93,400,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市中央１丁目１８２４番外
｢中央１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東20m市道 水道、ガス、下水 福井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福井駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北陸新幹線福井駅開業が目前に迫り、ＪＲ福井駅前の複数の再開発事業や交流人口拡大への期待感等から、地価
は上昇傾向で推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅徒歩圏内の商業地域一円。需要者の中心は、県内法人需要者のほか、ホテルチェーン、マンシ
ョン開発業者等の県外資本も含まれる。北陸新幹線福井駅開業を見据えて、ＪＲ福井駅周辺では各種再開発事業が進捗
しており、特にまとまった規模の土地に対する需要が顕在化している。なお、地価水準の高い商業地の取引は絶対数が
少なく、また、個別的な事情に左右される事も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 価格水準の高い商業地の取引は絶対数が少なく、時点の古い事例も採用さぜるを得なかったが、時点修正は適正に行い
得た。また、地域格差判定も適切であり、市場性を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、賃貸物件は認められ
るが、総じて築年数の古い建物が中心で適正な賃料水準の把握が困難なことから、収益価格の説得力はやや劣る。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [100.0]
100		 401,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向であるが、世帯数は増加傾向
。企業収益は減益見込みであり、景況感の先
行きは不透明。


福井駅前電車通り北地区Ａ街区第一種市街地
再開発事業は、令和６年春に一部先行開業予
定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-1		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北11m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２３２０２

-27		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
東7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２１２０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
南27m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２０１１０

-18		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m県道、
東11m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
369,779 		 100
[  90.1]
410,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
304,414  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
338,563 		 100
[  79.1]
428,019 
428,000 
c (　           ) 
217,486  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
227,842 		 100
[  58.2]
391,481 
391,000 
d (　           ) 
338,550  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.5]
285,827 		 100
[  70.7]
404,281 
404,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    411,000 円／㎡]  



福井 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,293,114 
7,354,485 
23,938,629 
20,936,400 
3,002,229 		 （　0.9460）
2,840,109 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     55,688,412 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 213.61 Ｓ7 1,349.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   230 ㎡     14.4 m x   19.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場、２～７階はフロア貸しを想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
44.53 
100.0 
44.53 
2,026 
90,218 		 0.0  0 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
213.61 
82.9 
177.01 
2,736 
484,299 		 8.0  3,874,392 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
213.61 
82.9 
177.01 
2,533 
448,366 		 8.0  3,586,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,349.84 
82.0 
1,106.59 

2,816,347 		 21,809,032 
0 
⑨年額支払賃料      2,816,347 円　×　12ヶ月　＝　      33,796,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,106.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,796,164 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,703,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,092,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,809,032 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,293,114 円　　　　（　       136,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,533 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-876		 2,348  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,609 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,752,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,013,885 円  　　　       33,796,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      778,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,226,600 円  　　　　    292,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,354,485 円　（　　　　　　        31,976 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 292,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,349.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,936,400 円  
（　　　　　        91,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,293,114 円      
②総費用 7,354,485 円      
③純収益　①－② 23,938,629 円      
④建物等に帰属する純収益 20,936,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,002,229 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,840,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,688,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市中央一丁目１８２４番
 2100000273521-0000
2 　福井市中央一丁目１８２６番
 2100000273523-0000
3 　福井市中央一丁目１８２７番
 2100000273524-0000
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