別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
福井 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　宮岡　広英   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市中央１丁目１１９番
｢中央１－９－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:4.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の中心
商業地域		 北23m市道 水道、ガス、下水 福井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗、飲食店舗を中心と
する中心部の商業地域		 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 福井駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 福井県を代表する中心商業地域であり、周辺で複数の再開発事業等もみられることから、今後ともその地位を維
持してゆくものと予測する。北陸新幹線敦賀延伸の期待感等により、地価は上昇傾向が続くと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    397,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅西口周辺を中心とした、福井市都心部の商業地域である。需要者の中心は県内で複数店舗を展
開する企業であるが、全国展開を行っている県外企業も考え得る。近隣地域を含むＪＲ福井駅西口周辺地区は、北陸新
幹線敦賀延伸に向けて複数の再開発事業等が進行しており、県内で最も注目を集めている地区である。近隣地域及び周
辺地区での取引はきわめて少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は全て中央１丁目の事例を採用したが、事例が少なく地域格差の大きい事例を採用せざる得なかった。賃貸市
場は自用店舗等を用途廃止した物件の供給が中心で、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・
批判的に再吟味した結果、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.4]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の福井市人口は減少傾向にある。県
内経済は持ち直しているが、海外景気、物価
上昇等がリスクとなっている。


標準地の至近に存する旧福井西武新館につい
て、マンションへ建替計画があり、令和５年
９月に建物解体工事が開始された。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
南27m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２３２０９

-1		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２３２０９

-2		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南27m県道、
西7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２３２０２

-27		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
東7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,486  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
228,044 		 100
[  59.4]
383,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
384,000 
b (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
185,776 		 100
[  45.1]
411,920 
412,000 
c (　           ) 
137,678  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
155,270 		 100
[  38.8]
400,180 
400,000 
d (　           ) 
159,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
153,756 		 100
[  39.2]
392,235 
392,000 
e (　           ) 
304,414  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
309,449 		 100
[  66.5]
465,337 
465,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -57.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    397,000 円／㎡]  



福井 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,238,628 
3,840,367 
12,398,261 
10,396,500 
2,001,761 		 （　0.9460）
1,893,666 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     37,130,706 円　　　　（　    216,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 147.84 Ｓ5 759.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   172 ㎡      6.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階はフロア貸し、２～５階は部分貸し ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 中層の店舗・事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.84 
80.0 
118.32 
3,100 
366,792 		 8.0  2,934,336 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.84 
86.0 
127.20 
2,500 
318,000 		 8.0  2,544,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
147.84 
86.0 
127.20 
2,080 
264,576 		 6.0  1,587,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
759.84 
82.5 
627.12 

1,478,520 		 10,240,704 
0 
⑨年額支払賃料      1,478,520 円　×　12ヶ月　＝　      17,742,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,742,240 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,596,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,145,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,240,704 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,238,628 円　　　　（　        94,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-915		 1,215  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,032 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 532,267 円  　　　       17,742,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,602,200 円  　　　　    145,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,840,367 円　（　　　　　　        22,328 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     759.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,396,500 円  
（　　　　　        60,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,238,628 円      
②総費用 3,840,367 円      
③純収益　①－② 12,398,261 円      
④建物等に帰属する純収益 10,396,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,001,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,893,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,130,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     216,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市中央一丁目１１９番
 2100000269553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市中央１丁目１１９番
｢中央１－９－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:4.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の中心
商業地域		 北23m市道 水道、ガス、下水 福井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近に再開発事業地や百貨店
が所在する福井駅前電車通り
沿いの中心部商業地域。		 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 福井駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成している。北陸新幹線県内開業後は再開発ビルや百貨店に近い
場所的優位性から集客力アップが見込まれており、地価は上昇傾向で推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅西口周辺の中心部商業地域一円である。需要層の中心は福井市内を中心に事業展開を行う地元
企業や新たに進出を考える県外企業等である。ＪＲ福井駅西口周辺では北陸新幹線県内延伸が間近に迫る中、県外資本
を中心に高値で取引されるケースが増えてきている。取引事例が少ない上、画地規模に応じた価格帯がまちまちのため
、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないため低位に試算された。比準価格は中心部商業地域の取引事例が
少なく、事情を含む事例や取引時点の古い事例等を採用したが、各種補修正は適正に行い得ていることから、求められ
た比準価格の精度は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.4]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    381,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。個人消
費は緩やかに回復しつつある。２０２４年３
月１６日に北陸新幹線金沢～敦賀間開業予定
。

福井駅前電車通り沿いの再開発ビル（ふくま
ちぶろっく）は２０２４年３月にホテル・オ
フィス棟が先行開業、全体開業は２０２４年
５月末予定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
南27m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２０１１０

-18		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m県道、
東11m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２０１０７

-21		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南44m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,486  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
230,505 		 100
[  60.0]
384,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
384,000 
b (　           ) 
338,550  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.5]
294,124 		 100
[  73.1]
402,358 
402,000 
c (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  50.9]
356,776 
357,000 
d (　           ) 
349,314  		 100
[ 130.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
295,842 		 100
[  68.0]
435,062 
435,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



福井 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,192,320 
3,838,855 
12,353,465 
10,396,500 
1,956,965 		 （　0.9460）
1,851,289 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     36,299,784 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 147.84 Ｓ5 759.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   172 ㎡      6.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ地域であり上記のとおり判定。１階店舗フロア貸し、２～５階事務所各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 中層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.84 
80.0 
118.32 
3,000 
354,960 		 8.0  2,839,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
147.84 
86.0 
127.20 
2,500 
318,000 		 8.0  2,544,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
147.84 
86.0 
127.20 
2,100 
267,120 		 6.0  1,602,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
759.84 
82.5 
627.12 

1,474,320 		 10,191,840 
0 
⑨年額支払賃料      1,474,320 円　×　12ヶ月　＝　      17,691,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     627.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,691,840 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,592,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,099,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,191,840 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,192,320 円　　　　（　        94,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-900		 1,699  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,987 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃１
　　　　-575		 1,696  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]
2,160 
c 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,247 
福井 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 530,755 円  　　　       17,691,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,602,200 円  　　　　    145,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,838,855 円　（　　　　　　        22,319 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     759.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,396,500 円  
（　　　　　        60,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,192,320 円      
②総費用 3,838,855 円      
③純収益　①－② 12,353,465 円      
④建物等に帰属する純収益 10,396,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,956,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,851,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,763 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,299,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市中央一丁目１１９番
 2100000269553-0000
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備考