別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手２丁目２００２番
｢大手２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東25m県道 水道、ガス、下水 福井

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ福井駅西口付近の商業地
域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 福井駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ福井駅前の再開発について、資材高騰等により完成が当初見込みより遅れる箇所が出てきたものの、北陸新
幹線福井開業直前で、市街地活性化への期待感は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福井市中央・大手の中心商業地の圏域。需要者の中心は地元資本のほか県外資本・ディベロッパーも認め
られる。北陸新幹線の２０２４年３月開業を見据えて、ハピリン周辺や福井駅西口三角地帯の再開発事業は進行中であ
り、特にまとまった土地への需要が高い。駅前では高値の取引事例も若干数見受けられるが、取引事例自体は少なく、
取引される価格帯も個別的な事情に左右されることが多いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例が少なく時点が古い事例も採用せざるを得なかったが、中央及び大手の準高度商業地等の事例を
採用し、時点修正率も含め各補修正は適切に査定されている。一方、収益価格についてはその試算過程に誤りはないも
のの、適切な賃料水準が見出し難いことなど、相対的な信頼性は劣るものと判断した。よって本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北陸新幹線の金沢―敦賀間が２０２４年３月
１６日に開業。福井駅も同時開業となる。



プリズム福井は２０２４年春を目途に店舗拡
張予定。周辺の再開発Ａ街区マリオットホテ
ルが完成間近。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０１０７

-21		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南44m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２０１１０

-18		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m県道、
東11m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１０２

-1		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北11m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２１２０９

-3		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
南27m、北4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e ２３２０２

-27		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
東7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,314  		 100
[ 120.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
309,725 		 100
[  82.7]
374,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
338,550  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.5]
284,221 		 100
[  87.1]
326,316 
326,000 
c (　           ) 
362,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
373,405 		 100
[  94.1]
396,817 
397,000 
d (　           ) 
217,486  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
232,267 		 100
[  70.4]
329,925 
330,000 
e (　           ) 
304,414  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
341,850 		 100
[  88.2]
387,585 
388,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    363,000 円／㎡]  



福井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,644,665 
4,372,680 
14,271,985 
12,496,200 
1,775,785 		 （　0.9483）
1,683,977 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,019,157 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 150.48 ＲＣ6 916.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   165 ㎡      8.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ともにフロア貸しを想定 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 中層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.48 
75.8 
114.00 
3,060 
348,840 		 10.0  3,488,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
150.48 
75.8 
114.00 
2,750 
313,500 		 6.0  1,881,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
150.48 
75.8 
114.00 
2,312 
263,568 		 6.0  1,581,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
916.08 
74.7 
684.00 

1,716,612 		 11,695,032 
0 
⑨年額支払賃料      1,716,612 円　×　12ヶ月　＝　      20,599,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的となっていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,599,344 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,059,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,539,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,695,032 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,644,665 円　　　　（　       112,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-830		 2,390  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]
2,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,324 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,312 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃２
　　　　-686		 1,636  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,237 
c 福井賃０
　　　　-880		 2,135  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,270 
福井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,062,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 617,980 円  　　　       20,599,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,800 円  　　　　    177,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,500 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,372,680 円　（　　　　　　        26,501 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     916.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,496,200 円  
（　　　　　        75,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,644,665 円      
②総費用 4,372,680 円      
③純収益　①－② 14,271,985 円      
④建物等に帰属する純収益 12,496,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,775,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,683,977 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,019,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手二丁目２００２番
 2100000504632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山田　恭央   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市大手２丁目２００２番
｢大手２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東25m県道 水道、ガス、下水 福井

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 福井駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍発生直後に比してＪＲ福井駅前飲食店の客足は大きく回復したほか、北陸新幹線開業を目前に大手地区
の土地取引も活発化しており、生活者増の期待もあいまって地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅西口の徒歩圏内の商業地域一円であるが広域的には福井駅周辺の商業地域も含まれる。北陸新
幹線開業を目前に、Ａ街区は複合ビル建設も概ね完了し、街区名称やロゴやテナント等も概ね決定した。入居による生
活者増の期待や歩行者空間整備の取組み等の活性化策等もあいまって、大手２丁目周辺の土地取引も活発化し、一部に
高額な取引も見られる。取引にあたっての個別性も強いこと等から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所や店舗等の需要は一定程度認められるが、標準地周辺は地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価
格はやや低位に求められた。比準価格は、駅前商業地は取引が少ないために時点の古い事例も採用せざるを得なかった
が、駅前商業地の規範性の高い取引事例を採用することができたため、市場性を反映した実証的な価格である。よって
、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福井 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    347,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福井市の総人口は微減、世帯数は微増傾向で
ある。コロナ禍も一段落し、福井市の土地取
引件数はここ５年は増減を繰り返している。


駅前電車通り北地区Ａ街区のホテル・オフィ
ス棟は令和６年夏の全体完成を目指すほか、
駅の新商業施設「くるふ福井駅」が同年３月
オープン予定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２

-1		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
北11m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ２０１１０

-18		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南44m県道、
東11m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３１０１

-10		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.4m市道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２３２０２

-27		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.7m市道、
東7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,736  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
373,405 		 100
[ 102.7]
363,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
364,000 
b (　           ) 
338,550  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.5]
309,378 		 100
[  85.1]
363,546 
364,000 
c (　           ) 
181,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
181,599 		 100
[  50.6]
358,891 
359,000 
d (　           ) 
304,414  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
341,850 		 100
[  93.5]
365,615 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 -20.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    363,000 円／㎡]  



福井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,655,608 
4,373,050 
14,282,558 
12,496,200 
1,786,358 		 （　0.9483）
1,694,003 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     33,215,745 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.48 ＲＣ6 916.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   165 ㎡      8.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２Ｆ店舗、３～６Ｆ事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 店舗付事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.48 
75.8 
114.00 
3,013 
343,482 		 10.0  3,434,820 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
150.48 
75.8 
114.00 
2,782 
317,148 		 6.0  1,902,888 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
150.48 
75.8 
114.00 
2,318 
264,252 		 6.0  1,585,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
916.08 
74.7 
684.00 

1,717,638 		 11,679,756 
0 
⑨年額支払賃料      1,717,638 円　×　12ヶ月　＝　      20,611,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,611,656 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,061,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,550,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,679,756 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,655,608 円　　　　（　       113,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福井賃０
　　　　-855		 2,741  
(   2,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 100
[130.0]
2,272 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,318 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福井賃０
　　　　-899		 1,846  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]		 100
[130.0]
2,387 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,062,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 618,350 円  　　　       20,611,656　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      471,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,800 円  　　　　    177,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,500 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,373,050 円　（　　　　　　        26,503 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     916.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,496,200 円  
（　　　　　        75,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,655,608 円      
②総費用 4,373,050 円      
③純収益　①－② 14,282,558 円      
④建物等に帰属する純収益 12,496,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,786,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,694,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,215,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市大手二丁目２００２番
 2100000504632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考