令和6年1月12日　提出 福井 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -40 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　山岸　範之   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市上野本町２丁目８０５番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ新興住宅 地域 北6m市道 水道、下水 森田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 森田駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 不動産業者による宅地開発は活発であり、成約価格・売希望価格ともに高値が多く見られる。そのため、地価は 上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市森田地区の住宅地域一円。需要層は、主として福井市居住者のうち一次取得者が中心。中規模の一般 住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、周囲には不動産業者による宅地開発が多く見られる。森田地区全体の 人口・世帯数は増加傾向にあり、また、新九頭竜橋の開通により大和田地区への連続性が飛躍的に向上した。取引され る画地規模に応じて多様であるが、土地は２００㎡～２５０㎡で概ね７００～１，０００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準画地の画地条件（間口、形状、地積）から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益還元法は適用 できない。一方、比準価格は、時点が新しく、かつ、正常な事情の元で成立した事例を採用した。また、街路条件や接 近条件は類似し地域格差も小さなことから、市場性を反映した規範性の高い価格が得られた。よって、比準価格を妥当 と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、世帯数は増加傾向 。個人消費は緩やかに回復しつつあり、雇用 情勢は持ち直している。 地区内の人口・世帯数ともに増加傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％