令和6年1月12日　提出 福井 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -36 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市太田町３０字四方田２０番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南7m県道 水道、下水 福井 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 福井駅南方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要が限定される農家集落地域であり、当面の間は農家住宅を中心とした現状を維持するものと予測する。地価 については若干の下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市郊外の農家住宅地域である。需要者は分家等の当該地域に地縁性を持つ個人が中心となる。市街化 調整区域内での都市計画法による宅地開発規制もあいまって、新規供給も少なく、同一需給圏外からの転入者もほとん ど認められない。需給関係は弱い状況が続いており、取引事例は少なく、個別の事情が介在していると思われるケース も多く、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域で共同住宅等の収益物件は見られず、需要もないため収益還元法は適用しない。比準価格は、地域格差が 大きい事例も認められるが、各事例の綿密な地域分析・個別分析のもと、適切に各補修正を行っているため一定の規範 性は確保出来ている。従って、代表標準地との均衡に留意した上で、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.6] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 太田町内の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％