令和6年1月12日　提出 福井 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -31 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市日光２丁目１５１８番 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 空地 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福井 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした既成住宅地域 。地域の北側を底喰川が流れ る 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北西方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街中心部に比較的近い低層住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、既成住宅地域に対する 需要は弱いものの比較的利便性が良いことなどから、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市街西部、足羽川北方の一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域が主な圏域。需要者の中心は 福井市内居住者が大半を占める。既成住宅地域にあるものの、市街中心部や幹線道路、スーパーや小学校への交通アク セスが比較的良く需要は底堅い。土地取引はあるものの画地規模に差があるなど、需給の中心となる価格帯は見出せな い状況である。新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では市内勤務者用のアパートや共同住宅等も見られるが、標準地の画地条件から市場性のある賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、福井市街西部、足羽川北方における住宅地域の市場の特性に留意 し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 50,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減傾向であるが、世帯数は 微増傾向にある。県内の新設住宅着工戸数は 前年同月比で概ね減少で推移している。 福井市街西部の安定した既成住宅地域であり 、地域内での大きな変動はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％