鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
福井 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 -5

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　池谷　昌也

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市文京６丁目１８１１番１｢文京６－１８－１９｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパートが多い住宅地域	北6m市道	水道、下水	日華化学前 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北東方に日新小学校がある

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

日華化学前駅南西方

930m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅、アパートが多い住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価に底入れ感が見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福井市北部の住宅地域である。需要者の中心は、福井市内居住者が大半を占める。小学校、幹線道路、
飲食店、ス－パ－に近く利便性は良い。土地の画地規模が様々で一定しないため価格の把握は難しい。新築の戸建物件
はほとんど見られず把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内及び周辺ではアパートが見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低く試算された
。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との検討を踏まえ、自用目的での取引が主であるため比準価格を重
視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｒ４年度新設住宅着工戸数福井県４７２０件
で前年比１０．４％減。Ｒ４年土地取引件数
福井市２３２０件で前年比１０．０％減。

地域北西方に令和３年８月スギ薬局堀ノ宮店
開店。地域南西方に令和５年４月ウエルシア
福井文京店開店。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０１ -4	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２４１０１ -8	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4.2m、角地		１低専 (70,100)
c	２３２０１ -4	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３２０１ -6	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２４１０１ -15	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 71.0]	100 [ 104.0]	56,272	100 [ 100.0]	56,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 48,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	48,229	100 [ 83.3]	57,898		57,900
c	(　 ) 53,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,807	100 [ 90.9]	56,993		57,000
d	(　 ) 69,536	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,810	100 [ 100.0]	56,810		56,800
e	(　 ) 43,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	45,522	100 [ 80.0]	56,903		56,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,200 円／㎡]

福井 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,707,636	798,446	2,909,190	2,477,540	431,650	（　0.9711） 419,175	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,554,592 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	146.98	ＬＳ2	264.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ　平均専有面積：約６６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	132.33	100.0	132.33	1,176	155,620	3.0	466,860
							1.0	155,620
～

～

～

～

計		264.66	100.0	264.66		311,240		933,720
								311,240

⑨年額支払賃料	311,240 円　×　12ヶ月　＝　 3,734,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,734,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 313,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,601,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	933,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 97,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,707,636 円　　　　（　 11,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃１　　　　-740	1,166 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,212 円/㎡　月額支払賃料（　 1,176 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃０　　　　-904	1,234 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,246
c	福井賃１　　　　-640	1,109 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,109

福井 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,446 円	3,914,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,400 円	33,800,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	33,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,446 円　（　　　　　　 2,420 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 264.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,540 円（　　　　　 7,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,707,636 円
②総費用	798,446 円
③純収益　①－②	2,909,190 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,554,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福井 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福井市文京六丁目１８１１番１	2100000432568-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福井 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福井 -5

福井県

福井

氏名

不動産鑑定士　中嶋　泰子

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福井市文京６丁目１８１１番１｢文京６－１８－１９｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパートが多い住宅地域	北6m市道	水道、下水	日華化学前 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住環境良好な住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

日華化学前駅南西方

930m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。
今後、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福井市市街地周辺部の一般住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は福井市内の居住者若しくは通勤者
が大半を占める。居住環境及び生活利便性に優れた閑静な住宅地域で、需給関係は概ね安定している。土地は細分化し
た取引が多く見られ、画地規模が様々で一定しないため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。また、新
築の戸建住宅は２，８００万円から３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比較的画地規模の大きいアパ－ト、マンション等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格はやや低位に試算された。比準価格は福井市市街地周辺部の事例を中心に採用して得られた価格で、市場性を反
映した実証的な価格として説得力に富む。したがって、快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主
で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福井市の人口は微減、世帯数は微増傾向。福
井県の景気は基調として持ち直している。令
和４年福井市の土地取引件数は前年度比で減
少している。

住環境、利便性ともに恵まれた住宅地域であ
り、地域要因に大きな変化はなく、現状で推
移していくものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福井 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８ -20	福井市		更地	（　）	台形	西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２４１０８ -21	福井市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２４１０１ -4	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３２０１ -4	福井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３２０１ -6	福井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,916	100 [ 86.4]	62,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 39,638	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	44,042	100 [ 77.9]	56,537		56,500
c	(　 ) 41,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 71.0]	100 [ 104.0]	56,272	100 [ 105.0]	53,592		53,600
d	(　 ) 53,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,807	100 [ 90.2]	57,436		57,400
e	(　 ) 69,536	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,810	100 [ 102.0]	55,696		55,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,200 円／㎡]

福井 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業が完了してから時間がたち、再調達原価を求めることが出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,659,629	797,017	2,862,612	2,477,540	385,072	（　0.9711） 373,943	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,631,490 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福井 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	146.98	ＬＳ2	264.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.9 m x 22.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層建物が中心であり上記のとおり判定。２ＬＤＫタイプ・専有面積６６．００㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住居	132.33	100.0	132.33	1,161	153,635	2.0	307,270
							1.0	153,635
～

～

～

～

計		264.66	100.0	264.66		307,270		614,540
								307,270

⑨年額支払賃料	307,270 円　×　12ヶ月　＝　 3,687,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的となっているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,687,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 309,379 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,557,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	614,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,270 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,114 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,659,629 円　　　　（　 11,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福井賃０　　　　-790	1,333 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.7]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,197 円/㎡　月額支払賃料（　 1,161 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福井賃０　　　　-792	1,144 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,179
c	福井賃０　　　　-752	1,330 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	1,225

福井 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,017 円	3,867,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,400 円	33,800,000　×　　 65.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	33,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,017 円　（　　　　　　 2,415 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 264.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,540 円（　　　　　 7,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,659,629 円
②総費用	797,017 円
③純収益　①－②	2,862,612 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,631,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福井 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福井市文京六丁目１８１１番１	2100000432568-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考