令和6年1月12日　提出 福井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -4 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市花月２丁目７０３番 ｢花月２－７－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戦災復興土地区画整理事業に より開発された住宅地域であ る。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、現状維持で推移。市街地中心部へのアクセスの良さと市街地宅地としての相対的 な地価の割安感から、地価は安定的に推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福井駅を中心に直線で約１～２㎞圏内の市街地西部を中心とした住宅地域一円と把握される。需要層 は福井市居住者が殆どを占める。当市市街地西部の住宅地域は当市市街地東部や南部、北部の住宅地域に比べて生活利 便施設が少なく住宅地としての選好性が劣るため、需要はやや弱い。土地は概ね７００～１，０００万円程度。新築住 宅は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格は福井市市街地 西部の類似地域に存する取引事例を中心に採用し得たことから、市場性を反映した実証的な価格として説得力に富む。 よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [104.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。景況感 は持ち直している。Ｒ５．１１時点福井労働 基準監督署管内有効求人倍率２．０５倍。 花月２丁目地区の人口及び世帯数は減少傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％