令和6年1月12日　提出 福井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　梅田　真   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市高木北２丁目１１２番３外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 福井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福井駅北方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 各種商業施設等が立地する大和田商業エリアに近く生活利便性の高い熟成された住宅地であり、当面は現状を維 持していくものと予測する。割安感もあり、今後地価については上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は九頭竜川以南の福井市北東部郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心であるが、坂 井市等からの転入もある。各種商業施設が集積する大和田商業エリアへのアクセスが良好で、生活利便性も優れている ため、住宅地需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２ ，６００万円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は標準地の画地規模が小さいこと等から適切な収益物件の想定が困難であり、適用しない。比準価格は、高木 北地区やその周辺地区から概ね類似性が高い取引事例を採用することができ、さらに適切に各補修正がなされているこ とから規範性は高い。よって本件については、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増 傾向にある。また、旧福井市についても同様 の傾向である。 高木北２丁目の人口・世帯数は概ね横ばい傾 向にある。高木北１～５丁目までの人口合計 はやや減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％