令和6年1月12日　提出 福井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福井 -1 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福井市殿下町３３字朝日町１１番１外 ②地積 　(㎡) 417   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 福井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   170 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 地域の北側を県道吉野福井線 が東西に走る 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 福井駅東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福井市東部郊外の比較的市街地に近い農家集落であり、今後も同様に推移すると予測する。安定した在来集落で 交通接近条件に優れることなどから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福井市東部、広域的には福井市全域及び隣接市町を含む農家住宅地域が主な圏域。需要者の中心は当該地 域に地縁性を持つ個人にほぼ限定され、外からの転入者は殆ど見られない。旧来の農家住宅地域であることから、売り 物件は殆ど認められず、需要もなく、需給ともに極めて弱い。取引自体が稀であり、需給の中心となる価格帯は見出せ ない状況である。新築戸建住宅はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内及びその周辺にアパートなどの収益物件は皆無であり、戸建住宅の賃貸も殆ど見られないことから、収益価格は 試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、福井市東部郊外にお ける農家住宅地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福井市の人口は微減傾向であるが、世帯数は 微増傾向にある。県内の新設住宅着工戸数は 前年同月比で概ね減少で推移している。 安定した農家住宅地域であり、地域内での大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％