令和6年1月12日　提出 能登 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能登 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡能登町字宇出津ト字５５番１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北5m町道 水道、下水 穴水 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 南側隣接地に新能登町役場が 開庁（令和２年１月） 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 穴水駅北東方 32.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 能登町の中心市街地であり総合病院やＳＣ等にも近く、また新庁舎の開庁もあり利便性のよい住宅地域となって いる。しかし、人口減少や過疎化の影響は避けられず、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能登町の住宅地域一円である。需要者は能登町に居住する地縁性を持つ個人等が中心で、同一需給圏外 からの転入者は少ない。宇出津地区の中心部において、地域交流センターの建設や新庁舎の開庁等があるものの、人口 減少・過疎化の進行や地場産業の低迷等により土地需要は減退している。取引は少ないが、土地は３００～５００万円 程度の物件が需要の中心と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。町全域において自己所有建物が中心であり、 賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が中心であることから、本件においては 、比準価格を重視し、現在の能登町の住宅需給動向、経済情勢等を考慮し、また前年度からの価格形成要因の変動状況 、価格変動率も勘案し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能登 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [100.0] 100 [ 62.7] [ 99.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少、少子高齢化・過疎化の 進行や地場産業の低迷等により土地需要は減 退している。 平成２６年４月、旧宇出津駅前で地域交流セ ンター「コンセールのと」がオープン。令和 ２年１月、その隣接地に新能登町役場が開庁 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％