令和6年1月10日　提出 穴水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   穴水 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳳珠郡穴水町字川島ろ９７番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地も 見られる閑静な住宅 地域 西6m町道 水道、下水 穴水 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道　 交通 施設 穴水駅北西方 780m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 穴水町内で過疎化と高齢化が進行する中、周辺でドラッグストアの開業や公園の再整備事業なども見られ、住宅 新築が緩やかに増えつつあり、地価は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、穴水町及びその周辺市町に存する住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は穴水町内の居住 者が多く周辺市町からの転入は少ないが、一次取得者と二次取得者が混在している。人口減少と高齢化の進行等により 総じて取引は低調であるが、奥能登地区内での交通や生活の利便性の良さから、市場の需給は一部の地域で改善しつつ ある。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で４００万円前後と推察されるが、取引の規模と総額には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は穴水町の既成住宅地域であり、戸建住宅地を標準的使用とするが、戸建住宅や共同住宅が賃貸される場合は 稀で取引は自用目的のものが支配的であるため、収益還元法を適用せず、試算価格は比準価格のみが求められた。対象 標準地は居住の快適性が重視される住宅地域内にあることから、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、代表 標準地との価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　穴水 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [101.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 穴水町は人口減少と高齢化が続き住宅地の需 要は従来から総じて弱いが、区画整理された 地域など一部の地域で住宅新築が増えつつあ る。 穴水町内で過疎化と高齢化が進行する中、周 辺で住宅新築が緩やかに増えつつあり、公園 の再整備事業なども見られ、地価は横ばい傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％