別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
石川志賀 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石川志賀 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 中村 聡   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  1㎡当たりの価格 17,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋郡志賀町高浜町ク27番1
②地積
 (㎡)
846  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)




1:1.2
店舗

SRC3
店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域
西13.5m国道 水道、下水 羽咋

14.0km
(2)



①範囲 東    35 m、西    50 m、南   130 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    26.0 m、奥行 約    32.5 m、規模         845 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

13.5m国道 交通

施設
羽咋駅北方

14.0km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は国道沿いの商業地域で、町中心部近くに位置し比較的繁華性が高く自動車整備工場等の工業用途の建
物も見られるが空地も目立つ。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を志賀町、中心部を除く羽咋市内で国道249号沿いの繁華性の高い路線商業地域等と判定した。主
な需要者は地元法人を中心にコンビニエンスストア等を全国展開する大手法人等である。商圏の比較的広い近隣地域等
ではコンビニエンスストア等が進出し繁華性の向上に貢献するが、付近の小規模店舗の顧客を奪うという結果をもたら
している。店舗等の事業所の数に優る七尾市、羽咋市の商業地域に顧客は流れており地価の下落が続いている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が中心の同一需給圏において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益還元法の
適用は建物賃貸借の慣行が未成熟のため賃貸事例等の資料の収集が困難で適用を断念したが、求められた比準価格は市
場の実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動と合うもので高い規範性を有する。よって規範
性の高い比準価格を採用し、市場需給動向分析の結果を加味して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
原材料費高騰等による物価高が家計や企業に
影響を与えるが、補助金政策の実施により個
人消費、設備投資とも堅調な状態を維持して
いる。

地域要因に特段の変動はない。大型商業施設
の開業といった要因はないが町内において繁
華性の高い商業地域の状態を維持している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.4 %  %
3 試算価格算定内訳 石川志賀 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 024公1

-18
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西6.8m町道
、北西6m、
角地



(都) 

(80,200)
b 024公1

-28
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東13.5m国道、
北5.8m、角地




(都) 

(80,200)
c 023調1

-36
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西8m県道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
7,000  
100
[  40.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

16,701 
100
[  93.0]

17,958 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

18,000 
b (            
19,056  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

18,168 
100
[ 105.0]

17,303 

17,300 
c (            
10,998  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

13,748 
100
[  80.4]

17,100 

17,100 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 恩恵取引

%/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -18.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,500 円/㎡]  



石川志賀 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
建物賃貸借の慣行が未成熟で賃貸事例等の資料の収集が困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 石川志賀 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋郡志賀町高浜町ク27番1
2202005118649-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月7日 提出
石川志賀 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石川志賀 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 武田 昭男   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  1㎡当たりの価格 17,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋郡志賀町高浜町ク27番1
②地積
 (㎡)
846  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)




1:1.2
店舗

SRC3
店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域
西13.5m国道 水道、下水 羽咋

14.0km
(2)



①範囲 東    35 m、西    50 m、南   130 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         750 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
国道沿いの商業地域であるが
、繁華性は低い。


13.5m国道 交通

施設
羽咋駅北方

14.0km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
客足は大型店舗に集中する傾向があり、町内の商業地域の繁華性は全体的に低い。町全体の高齢化と過疎化によ
り、商業地への需要は少なく、価格は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            17,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 志賀町の人口は令和5年10月時点で約17,332人、過去5年間の減少率は9.8%で県内市町では5番目に人口
減少率が高く、過疎化が進んでいる。同一需給圏は、志賀町の商業地域または住宅・商業混在地域である。近隣地域は
路線地域であるが、近年は大型ショッピングセンターに客足を奪われ、商況は低い。取引は地縁的な個人、法人がほと
んどである。規模にもよるが、土地価格総額で1500万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は中能登地区の旧来からの路線地域にあり、賃貸市場は熟成しておらず、貸テナント等の市場は殆どないので
、収益還元法は採用することができなかった。本件においては比準価格のみ採用したが、同じ国道沿いの事例も採用し
ており、市場の実勢を反映した価格が求められたと思料する。よって本件においては比準価格を採用し、前年の価格と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           18,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費は緩やかに回復しつつあるが、客足
は郊外の大規模店に流れる傾向がある。



旧来からの路線商業地域は衰退傾向にある。




特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.4 %  %
3 試算価格算定内訳 石川志賀 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 024公1

-28
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東13.5m国道、
北5.8m、角地




(都) 

(80,200)
b 022調1

-20
羽咋郡志賀町

建付


  
(           ) 
不整形 西13m国道、
北東4.5m、
二方路



(都) 

(70,200)
c 023調1

-36
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西8m県道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d 024公1

-11
羽咋郡志賀町

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西12m町道、
北東5.5m、
角地



(都) 

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,056  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

18,168 
100
[ 100.0]

18,168 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

18,200 
b (            
10,559  
100
[ 100.0]
[  91.6]
100
100
[  95.0]
100
[  86.7]

11,743 
100
[  70.0]

16,776 

16,800 
c (            
10,998  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

13,748 
100
[  83.3]

16,504 

16,500 
d (       6,797
11,328  
100
[ 100.0]
[  96.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

10,739 
100
[  63.1]

17,019 

17,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      17,500 円/㎡]  



石川志賀 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
志賀町は賃貸市場が熟成しておらず、収益還元法の適用は困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 石川志賀 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋郡志賀町高浜町ク27番1
2202005118649-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考