別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
内灘 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
内灘 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が多く見
られる既成住宅地域
 西4m町道 水道、下水 粟ケ崎

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   105 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路幅員が劣る古くからの既
成住宅地。		 街

路		 基準方位　北４ｍ町
道		 交通

施設		 粟ケ崎駅北方

200m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 内灘町の地価は全般に上昇しているが、集落地域で区画が大きく街路条件が見劣りする地域であり地価は概ね横
ばいで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は内灘町の住宅地及び隣接する金沢市の古くからの住宅地と判断した。需要者は内灘町と何らかの地縁関係
を有する者が多いが、小学校、保育所に近くまた鉄道駅への接近性を選好する町外からの転入者も見られる。近隣地域
及び周辺地域は画地規模が大きく、街路条件等で見劣りする集落地域であるが、画地条件の良い物件は区画割を前提と
した売買が見られる。周辺の取引は規模や画地条件が様々で中心価格帯の設定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は地価に見合う賃料水準が形成されていない地域であること等により低位に試算された。比準価格は同一需給
圏内における類似の取引事例により試算したもので規範性は高い。自用目的の住宅が多い地域であり市場参加者は収益
性より居住の快適性等の要因を重視し意思決定を行うことが一般的であることから、比準価格を標準に収益価格は参考
に留め代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　内灘 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[103.0]		 100
[182.3]		 [101.0]
100		 26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢市北部の住宅地価格の上昇の波及効果等
により内灘町の高い住宅地需要が継続してい
る。


道路条件、画地規模等の条件の劣る物件の需
要は依然として高くないが、開発に適するま
とまった規模の土地であれば需要はある。


特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 内灘 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-9		 河北郡内灘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.3m県道、
北3m、角地
準工

(70,200)
b ０２４公２
８
-56		 河北郡内灘町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m町道、
中間画地
準工

(60,200)
c ０２４公２
８
-57		 河北郡内灘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m町道
、南東3.5m、
角地
準工

(60,200)
d ０２３調２
４
-43		 河北郡内灘町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m町道
、中間画地
２中専

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  57.0]
41,701 		 100
[ 161.5]
25,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,100 
b (　           ) 
14,205  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 104.0]
32,521 		 100
[ 116.0]
28,035 
28,300 
c (　           ) 
22,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.7]
29,543 		 100
[ 110.9]
26,639 
26,900 
d (　           ) 
31,116  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
38,071 		 100
[ 143.9]
26,457 
26,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -43.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 競売

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -24.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



内灘 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,331,201 
1,248,129 
5,083,072 
4,774,020 
309,052 		 （　0.9699）
299,750 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,377,660 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
内灘 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＬＳ2 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   506 ㎡     15.3 m x   40.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプ８戸。各戸約５７㎡のファミリータイプ、屋外駐車場８台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各戸１，２階のメゾネットタイプを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
228.00 
100.0 
228.00 
1,180 
269,040 		 2.0  538,080 
1.0  269,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
100.0 
456.00 

538,080 		 1,076,160 
538,080 
⑨年額支払賃料        538,080 円　×　12ヶ月　＝　       6,456,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,456,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       684,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,156,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,076,160 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          538,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         164,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,331,201 円　　　　（　        12,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１
　　　　-23		 1,361  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１
　　　　-25		 1,332  
(   1,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,214 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
内灘 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 205,229 円  　　　        6,840,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      507,200 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,248,129 円　（　　　　　　         2,467 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,774,020 円  
（　　　　　         9,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,331,201 円      
②総費用 1,248,129 円      
③純収益　①－② 5,083,072 円      
④建物等に帰属する純収益 4,774,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 309,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 299,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,377,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 内灘 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河北郡内灘町字向粟崎二丁目２１１番
 2209000482145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
内灘 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
内灘 -4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が多く見
られる既成住宅地域
 西4m町道 水道、下水 粟ケ崎

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   105 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路幅員が劣る古くからの住
宅地域である。		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ町道		 交通

施設		 粟ケ崎駅北方

200m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の住宅地域は地価が上昇傾向にあるものの、近隣地域は街路条件が劣る旧来の雑然とした住宅地域で需要の
高まりが見られず、地価は暫く横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、内灘町の住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は地縁関係者や内灘町内で買い替えを目的
とする個人が多い。内灘町では大型住宅団地で需給が堅調に推移しており、金沢市北西部への交通利便性は良好である
が、街路条件が劣る既成住宅地域では需要の回復が未だ鈍く、市場の需給は概ね均衡状態にある。取引される画地規模
や価格帯には幅があるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では賃貸物件としてアパート等が見られるものの、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地
域は居住の快適性が重視される住宅地域であるため、現実の取引価格が形成される際、収益性が価格形成に影響を及ぼ
しているとは言い難い。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との
価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　内灘 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[103.0]		 100
[182.3]		 [101.0]
100		 26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調で、内灘町の人口は
減少傾向であるが世帯数は増加しており、街
区の整った地域を中心に住宅地の需要が堅調
に推移している。

街路条件が劣る旧来の雑然とした住宅地域で
需要の高まりが見られず、地価は横ばい傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 内灘 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-56		 河北郡内灘町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m町道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０２３調２
４
-43		 河北郡内灘町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m町道
、中間画地
２中専

(60,180)
c ０２４公２
８
-57		 河北郡内灘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m町道
、南東3.5m、
角地
準工

(60,200)
d ０２３調２
４
-40		 河北郡内灘町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m町道、
北東6m、角地
｢調区｣ 

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,205  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 104.0]
32,521 		 100
[ 107.9]
30,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
31,116  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
39,440 		 100
[ 144.0]
27,389 
27,700 
c (　           ) 
22,364  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.7]
29,543 		 100
[ 102.0]
28,964 
29,300 
d (　           ) 
17,218  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
16,475 		 100
[  69.5]
23,705 
23,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 競売

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



内灘 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,315,985 
1,247,636 
5,068,349 
4,774,020 
294,329 		 （　0.9699）
285,470 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,073,830 円　　　　（　     12,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
内灘 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＬＳ2 456.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   506 ㎡     15.3 m x   40.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともファミリータイプの住宅４室（平均専有面積５７㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
228.00 
100.0 
228.00 
1,177 
268,356 		 2.0  536,712 
1.0  268,356 

 2～ 2		 住宅
228.00 
100.0 
228.00 
1,177 
268,356 		 2.0  536,712 
1.0  268,356 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
456.00 
100.0 
456.00 

536,712 		 1,073,424 
536,712 
⑨年額支払賃料        536,712 円　×　12ヶ月　＝　       6,440,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,440,544 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       682,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,142,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,073,424 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          536,712 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         164,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,315,985 円　　　　（　        12,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１
　　　　-23		 1,361  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,260 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,177 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１
　　　　-24		 1,100  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,164 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
内灘 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 204,736 円  　　　        6,824,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      507,200 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,247,636 円　（　　　　　　         2,466 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     456.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,774,020 円  
（　　　　　         9,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,315,985 円      
②総費用 1,247,636 円      
③純収益　①－② 5,068,349 円      
④建物等に帰属する純収益 4,774,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 294,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 285,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,073,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 内灘 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河北郡内灘町字向粟崎二丁目２１１番
 2209000482145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考