令和6年1月13日　提出 内灘 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内灘 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡内灘町字ハマナス１丁目５８番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道、ガス、下水 内灘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海、役場、大学に近い。 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道。 交通 施設 内灘駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 海、大学、役場に近い立地特性もあり需要は安定している一方で供給は比較的少ないことから、地価は今後も上 昇傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね内灘町の住宅地域一円と判断した。標準地及び周辺は、内灘町では比較的新しい住宅地域で一部空地 が見られるものの住宅が建ち並んでおり熟成度は高い。海に近いこと、近隣に大学がある特徴のある地域で市場参加者 は自然条件を選好する需要者、学生や職員向けの共同住宅の建築を指向する需要等がある。供給が比較的少ないことで 地価は上昇傾向が継続している。標準地周辺の土地の取引価格は９００万円～１，０００万円程度が中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の住宅地域であり、取引の中心は自己利用の戸建住宅又は戸建住宅用地の取得を目的とした地域である 。比準価格は周辺地域に存する多数の類似事例から試算し求めており自己利用目的の取引価格を求める上で適合しその 精度は高い。一方標準地の規模等の制約から共同住宅の想定は現実的でなく収益価格は試算しなかった。以上から比準 価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内灘 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市北部の住宅地価格の上昇の波及効果等 により内灘町の高い住宅地需要が継続してい る。 地域要因に特段の変化はない。大学に近くア パート需要が強い地域であり地価は底堅いと 思われる。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％