令和6年1月13日　提出 内灘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   内灘 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河北郡内灘町字向陽台１丁目３０５番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 内灘 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   105 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 内灘駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大学通り以北の高台にある需要の高い地域であるが供給が比較的少ない。市場滞留期間は短く早期に売却となる 地域であり地価は今後も強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね内灘町の比較的品等の高い住宅地域である。近隣及び周辺地域は大学通り以北の高台に位置し周辺に は商業施設が多くあり北鉄浅野川線内灘駅にも近く町内でも生活利便性、交通利便性に優る地域である。市場参加者は 地縁性を有する需要者が多いが、金沢市内の地価の高騰から比較的安価な住宅を求める町外からの需要者も増加してい る。戸建物件について土地は１，０００万円程度、総額で３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが標準地の面積は小さく共同住宅の想定は現実的でないため収益価格は試算しなかった。 近隣地域は戸建住宅が多い地域であり取引に当たっては実際の取引価格を指標に意思決定する傾向にあり、本件では周 辺地域に存する標準地と同品等の類似性の高い事例から試算価格を求めており精度は高い価格が求められた。以上から 比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　内灘 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 87.3] [101.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市北部の住宅地価格の上昇の波及効果等 により内灘町の高い住宅地需要が継続してい る。 内灘町の住宅地の中でも大学通り以北の高台 に位置し区画も整然としている品等の高い当 地域を選好する需要者は多い。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％