別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
野々市 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野々市 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野々市市藤平田１丁目３３１番
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

Ｗ2		 市役所や商業施設に
近い区画整然とした
住宅地域		 北6m市道 水道、下水 額住宅前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 野々市市内の高級住宅地域で
ある。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 額住宅前駅西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内には農地や空地が多く残されているが、市場に供給される物件が少なく、宅地化の速度は非常に緩やかで
ある。地価は総額が嵩むが需要は根強く、今後も需給関係から強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の区画が整った生活利便性の高い住宅地域一円である。主たる需要者は総額が嵩んでも購入可能な富
裕層の住宅エンドユーザーである。農地や空地が多く残されてはいるが市場に供給される物件は少なく、取引事例も少
ないが、取引事例価格を見る限りでは地価の上昇は続いている。取引の中心となる価格帯は土地で２０００万円程度、
新築の土地建物で４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内には賃貸住宅も見られるが土地区画整理事業施工前からの地主が所有するものが多い。賃貸物件を取得するため
の土地取引はほとんど見られず、現在の取引価格水準で土地を購入して賃貸物件を建設しても採算を確保するのは困難
である。主たる需要者は住宅エンドユーザーであり、取引相場情報を参考に取引価格を決定しているため本件では比準
価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野々市 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.7]		 [100.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生活利便性の高さから人口、世帯数ともに増
加を続けており、一方で土地の供給が少なく
、需給関係から地価は広い範囲で上昇を続け
た。

農地は多く残されているが、市場に供給され
る土地がほとんどなく、土地利用や良好な居
住環境に大きな変化はない。地域要因にも大
きな変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野々市 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
４
-10		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０２４公３
２
-11		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
c ０２４公１
４
-8		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区画街路
、中間画地
２住居

(60,200)
d ０２４公０
３
-61		 野々市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
e ０２３調０
８
-17		 野々市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,757  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
89,021 		 100
[  85.8]
103,754 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
96,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
96,114 		 100
[  94.1]
102,140 
102,000 
c (　           ) 
93,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
94,231 		 100
[  94.1]
100,139 
100,000 
d (　           ) 
99,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,283 		 100
[  99.7]
101,588 
102,000 
e (　           ) 
87,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
92,382 		 100
[  89.1]
103,684 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



野々市 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　造成後長期間経過しており、適切な素地価格の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,062,874 
551,953 
2,510,921 
1,891,840 
619,081 		 （　0.9705）
600,818 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     13,351,511 円　　　　（　     63,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野々市 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     10.8 m x   19.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４３㎡程度の１ＬＤＫの住宅を各階２戸、合計４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下の建物を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,479 
125,715 		 2.0  251,430 
1.0  125,715 

 2～ 2		 居宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,509 
128,265 		 2.0  256,530 
1.0  128,265 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

253,980 		 507,960 
253,980 
⑨年額支払賃料        253,980 円　×　12ヶ月　＝　       3,047,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,047,760 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       331,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,980,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           507,960 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          253,980 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          77,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,062,874 円　　　　（　        14,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３
　　　　-15		 1,018  
(     964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,454 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,509 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２０
　　　　-17		 1,339  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,653 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野々市 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 99,353 円  　　　        3,311,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     25,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         551,953 円　（　　　　　　         2,604 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,891,840 円  
（　　　　　         8,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,062,874 円      
②総費用 551,953 円      
③純収益　①－② 2,510,921 円      
④建物等に帰属する純収益 1,891,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 619,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 600,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,351,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野々市 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野々市市藤平田一丁目３３１番
 2200001196262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
野々市 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野々市 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野々市市藤平田１丁目３３１番
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:2		 住宅

Ｗ2		 市役所や商業施設に
近い区画整然とした
住宅地域		 北6m市道 水道、下水 額住宅前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 野々市市役所に近い整然とし
た住宅地域。		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 額住宅前駅西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅等の建設が進む住宅地域で、今後も現在の住環境で推移すると予測する。野々市市内の区画整理事業施
行区域の中でも市役所、大規模商業施設に近いなど利便性に優れており、地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は野々市市の区画整然とした住宅地域一円である。需要者の中心は金沢市及び野々市市内の居住者が中心で
あるが、特に金沢市内中心部の既成住宅地域からの転入者が多い。当市は土地区画整理事業が完了している地域や民間
開発された住宅団地が多いが、近隣は市役所、商業施設に近く利便性に優れるため根強い土地需要がある。土地は１７
００万円から２３００万円前後、新築の戸建物件は４５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が中心で、アパート等の賃貸物件は少ないため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は
低位に算出された。また快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が中心の地域であるため収益価格の規範
性は低いと判断される。よって近隣地域を含め規範性のある取引事例が多数得られた比準価格を標準とし、代表標準地
との検討を踏まえるとともに、当市における住宅地の需給動向をも勘案のうえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　野々市 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [100.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 野々市市は商業施設、文化施設等が多く、金
沢市近郊では根強い住宅地需要がある。一方
、区画整理の相次ぐ施行により、供給量増加
も認められる。

周辺地域で土地区画整理事業の施行が相次い
でいるが、近隣は市役所、大規模商業施設に
近く、市内でも最も品等が高い住宅地となり
つつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野々市 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
４
-1		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
b ０２４公１
４
-6		 野々市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m区画街
路、中間画地
２住居

(60,200)
c ０２４公１
４
-8		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区画街路
、中間画地
２住居

(60,200)
d ０２４公０
３
-61		 野々市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,809  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
96,734 		 100
[  96.0]
100,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
96,951  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
99,063 		 100
[  97.0]
102,127 
102,000 
c (　           ) 
93,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
94,231 		 100
[  94.1]
100,139 
100,000 
d (　           ) 
99,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,983 		 100
[ 100.0]
100,983 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



野々市 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街化の進展により再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,985,228 
543,040 
2,442,188 
1,862,280 
579,908 		 （　0.9705）
562,801 		 （  4.5 -  0.0 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,506,689 円　　　　（　     59,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野々市 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 ＬＳ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     10.8 m x   19.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、面積約４３㎡のファミリータイプの２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,419 
122,000 		 2.0  244,000 
1.0  122,000 

 2～ 2		 居宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,453 
125,000 		 2.0  250,000 
1.0  125,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

247,000 		 494,000 
247,000 
⑨年額支払賃料        247,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,964,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,964,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       322,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,905,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           494,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          247,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          75,582 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,985,228 円　　　　（　        14,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４
　　　　-18		 1,409  
(   1,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
1,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,453 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２０
　　　　-17		 1,339  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,453 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野々市 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 96,840 円  　　　        3,228,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,600 円  　　　　     25,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         543,040 円　（　　　　　　         2,562 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9705    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0739     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,862,280 円  
（　　　　　         8,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,985,228 円      
②総費用 543,040 円      
③純収益　①－② 2,442,188 円      
④建物等に帰属する純収益 1,862,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 579,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 562,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,506,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野々市 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野々市市藤平田一丁目３３１番
 2200001196262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考