令和6年1月15日　提出 野々市 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野々市 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野々市市稲荷２丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 営業所、アパート等 も混在する住宅地域 北6m市道 水道、下水 野々市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西   160 ｍ、南    75 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 野々市駅南東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には農地も残されているが、市場に供給される農地がほとんどなく、宅地化は進むがそのスピードは非常 に緩やかである。一方、需要は根強く、地価は今後も暫くの間強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 野々市市は土地区画整理事業により整備された地域の面積が広く、土地区画整理事業が行われた地域全体が同一需給圏 とも考えられるが、価格水準にはやや差があるため市内北部の区画整然とした住宅地域一円を同一需給圏と判定した。 主たる需要者は生活利便性を志向する住宅エンドユーザーである。需給関係から地価は強含みで推移した。取引の中心 となる価格帯は土地で１２００～１５００万円、新築の住宅と土地で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅に対する需要も強いが本件では画地規模の制約から収益還元法は採用しなかった。取引事例比較法は取引時点 が相対的に新しく、かつ、採用した５事例のうちの説得力の高い４事例に基づいており、求めた比準価格の信頼性、説 得力はともに高い。本件では比準価格をそのまま採用することとし、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡を も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野々市 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 87,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性の高さから人口、世帯数ともに増 加を続けており、一方で土地の供給が少なく 、需給関係から地価は広い範囲で上昇を続け た。 用途的な混在が近隣地域周辺の地価上昇を抑 えている。取引はほとんど見られず、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％