令和6年1月11日　提出 能美 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -9 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　澤矢　豊伸   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市下ノ江町１０８番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 田園地域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   310 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年８月区画整理換地 処分、開発可能区域に指定さ れている。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 明峰駅北方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 田園地域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理された能美市郊外の成熟した住宅地域であり、格別の変動要因もみられないので、当分の間は、現環境 を維持していくなかで、地価水準は比較的堅調な需要に支えられ横ばい乃至やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある能美市内の住宅地域。需要者の中心は、自用の住宅を求める能美市とその 周辺に勤務するエンドユ－ザ－が想定される。従来は、昭和５０年代前半の区画整理による標準地のような住宅地域へ の需要は小さかったが、周辺の住宅地の地価上昇ム－ドなどから、相対的割安感が出始めたことで、需要がやや強含み の市況となっている。土地価格で４百～５百万円程度が取引の中心となる価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の代替関係が認められる取引事例から求められたもので、市場を反映した規範性の高い価格 と判断される。アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場がかなり未成熟で あるため、収益価格は試算せず、当該地域の需給動向、経済状況等を踏まえた上で、比準価格を標準とし、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [102.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材高により不動産取引は減少しているが、 企業誘致の成功等により地域の機運は上向い ており、これにより不動産市況も上向いてき ている。 新規分譲された能美福島産業団地に誘致企業 が立地し、地域の将来性への期待は高まって きている。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％