令和6年1月12日　提出 能美 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市小長野町イ４８番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画の整った住宅 地域 北6m市道 水道、下水 能美根上 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発された約２０区画の小規 模分譲住宅団地（ホームラン ドながの）。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 能美根上駅南東方 4.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に空地等はなく、周辺の幹線道路へのアクセスが良好である等、利便性が比較的よい住宅地域であるため、 地価はやや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市の市街地及びその周辺の住宅地域一円のほか、広域的には隣接市町の住宅地域も圏域。需要者の中 心は当市居住の一次取得者のほか、周辺市町からの転入者をも含む。区画の整った居住の利便性の良い住宅地域である ため需要者は多く、周辺の開発等による宅地供給の好影響を受けつつ地価はやや強含み。土地は２００㎡程度で５００ 万円～７００万円前後、新築の戸建物件は規模により価格帯に幅があるが２，５００万円前後程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得 なかった。比準価格については、取引に特殊な事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例 を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の強い比準価格が得られた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能美 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。利便性の良いエ リアでの需要は堅調であるが、郊外では弱く 、全体的にやや宅地供給が減少傾向。 周辺の幹線道路へのアクセスが良好である等 、利便性が比較的よい住宅地域であり需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％