令和6年1月12日　提出 能美 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能美 -5 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能美市粟生町ロ７６番外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 店舗も見られる県道 沿いの既成住宅地域 北7.2m県道、背面道 水道、下水 能美根上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．２ ｍ県道 交通 施設 能美根上駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い等住環境での優位性は認められるものの、店舗等も見られる古くからの混在住宅地域であり新規参 入は少なく、地価は今後も弱含み傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能美市の市街地及びその周辺の住宅地域一円のほか、広域的には隣接市町の住宅地域も圏域。主たる需要 者は地縁性を有する個人のほか、当市居住の一次取得者である。周辺や郊外での区画の整った住宅地に需要が偏在し、 旧来からの既成住宅地域では新規需要は期待できず、需給は弱い。土地は規模により価格帯に幅があるが３００㎡前後 程度で７００万円～９００万円前後、新築の戸建物件は少なく価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺ではアパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試 算し得なかった。比準価格については、取引に特殊な事情を含むものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取 引事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の強い比準価格が得られた。よって、前年からの価格変動要因 等の検討を踏まえた結果、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は増加。利便性の良いエ リアでの需要は堅調であるが、郊外では弱く 、全体的にやや宅地供給が減少傾向。 地域要因に特別の変動はないが、旧来からの やや商業利用も見られる混在住宅地域では需 要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％