別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
白山 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白山 5-301 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.
鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白山市横江町５２３４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北23m県道、三方路 水道、下水 野々市

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   470 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白山市横江町土地区画整理事
業完了。		 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 野々市駅北西方

1.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設に近接し、近年、周辺に店舗等の出店が相次ぐエリアの一角であり、今後も高い商業集積を保ちつ
つ地価は強含みを維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市の市街地及び郊外の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円のほか、広域的には金沢
市以南の類似地域も含む。需要者の中心は地元企業のほか新たに進出を計画する県外企業も含まれる。集客力ある大型
商業施設を核として店舗が集積しており、既に地域内に出店余地は殆どなく、需要は依然として堅調である。取引規模
や取引動機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗や事務所等の賃貸物件も見られるものの、自用の店舗又は事務所等が中心であり賃貸市場が成熟しているとは言え
ない地域柄から、やや低位に試算された。比準価格については、取引事例が少なく特殊な事情が認められるものをも採
用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、説得力の強い比準価格が得られた。よって、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　白山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,500 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.1]		 [104.0]
100		 91,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 白山市全体の人口は微増、世帯数は増加傾向
。北陸最大級の大型商業施設を擁する横江町
地区周辺に、商業の中心が移りつつある。


集客力のある大型商業施設を中心に店舗等が
集積しており、競合する郊外の商業地域と比
べても高い競争力を有する。


三方路であり利便性に優れる。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白山 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
６
-36		 白山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(60,200)
b ０２３調２
６
-45		 白山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東6m、角地
２住居

(80,200)
c ０２４公２
６
-22		 白山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南28m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０２４公０
８
-24		 野々市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.5m国
道、中間画地
近商

(80,300)
e ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     34,940) 
58,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
84,854 		 100
[ 100.0]
84,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
88,200 
b (　           ) 
72,422  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
71,859 		 100
[  80.8]
88,934 
92,500 
c (　           ) 
38,371  		 100
[  70.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
57,359 		 100
[  66.9]
85,738 
89,200 
d (　           ) 
83,791  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,305 		 100
[  94.9]
90,943 
94,600 
e (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[ 103.9]
87,983 
91,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



白山 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地的形態を整えた地域内に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,577,786 
8,938,667 
33,639,119 
27,588,600 
6,050,519 		 （　0.9475）
5,732,867 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    116,997,286 円　　　　（　     66,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白山 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,755 ㎡     38.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
90.0 
540.00 
2,610 
1,409,400 		 6.0  8,456,400 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,189 
1,182,060 		 6.0  7,092,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
90.0 
1,620.00 

3,773,520 		 22,641,120 
0 
⑨年額支払賃料      3,773,520 円　×　12ヶ月　＝　      45,282,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,282,240 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,708,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,374,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,641,120 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         203,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,577,786 円　　　　（　        24,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-28		 2,252  
(   2,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２０
　　　　-3		 2,072  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,136 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白山 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,358,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,412,467 円  　　　       47,082,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,238,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,144,000 円  　　　　    393,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       393,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       393,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,938,667 円　（　　　　　　         5,093 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 393,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,588,600 円  
（　　　　　        15,720 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,577,786 円      
②総費用 8,938,667 円      
③純収益　①－② 33,639,119 円      
④建物等に帰属する純収益 27,588,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,050,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,732,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,997,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白山 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白山市横江町５２３４番
 2208000164681-0000
2 　白山市横江町５２３５番
 2208000164679-0000
3 　白山市横江町５２３６番
 2208000164676-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
白山 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白山 5-301 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　吉村　敏克   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白山市横江町５２３４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北23m県道、三方路 水道、下水 野々市

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   470 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理が行われた路線商業
地域		 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 野々市駅北西方

1.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 イオンモール白山が核となる商業施設であり、県外からも顧客を誘引している。旧イオン御経塚ショッピングセ
ンター跡地にも複合商業施設が完成する等、今後も発展が期待される地域となっている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部、野々市市、白山市における幹線道路沿いの路線商業地域一帯と判定した。主な需要者は店舗
としての利用を前提とする県内外の企業が中心となる。近隣地域はイオンモール白山を核とした路線商業地域であり、
商業繁華性は比較的高い。旧イオン御経塚ショッピングセンター跡地にホームセンターや家電量販店等が併設された複
合商業施設が完成し、この他にも新規にオープンした店舗が見られる等、集客性の高い地域となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産と類似性が認められる取引事例を基に試算された価格であり、市場性を反映した実証的な価格
である。一方、収益価格は、投資採算価値という観点から試算された価格であるが、同一需給圏においては、自己利用
を前提とする需要が中心であり、収益性を反映した収益価格の規範性は相対的に劣るものと考察する。以上より、本件
においては、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　白山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,500 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.6]		 [104.0]
100		 92,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微減、世帯数は微増となってい
る。中心部は区画整理や道路拡幅工事が進捗
しており、住環境が整備されつつあるエリア
が増加している。

旧イオン御経塚ショッピングセンター跡地に
ホームセンターや家電量販店、住宅展示場等
が併設された複合商業施設が完成した。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白山 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
５
-4		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m市道
、中間画地
準工
高度地区最高31m
(60,200)
b ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ０２４公２
６
-35		 白山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(60,200)
d ０２４公０
３
-54		 野々市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9.2m県道、
東6m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,927 		 100
[  96.5]
95,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
99,100 
b (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[  99.0]
92,337 
96,000 
c (　           ) 
57,475  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
62,013 		 100
[  71.4]
86,853 
90,300 
d (　     74,025) 
74,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,170 		 100
[  89.3]
83,057 
86,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



白山 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,978,542 
9,508,926 
35,469,616 
29,694,600 
5,775,016 		 （　0.9475）
5,471,828 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    111,669,959 円　　　　（　     63,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白山 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,755 ㎡     38.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
90.0 
540.00 
2,770 
1,495,800 		 6.0  8,974,800 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,452 
1,324,080 		 6.0  7,944,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
90.0 
1,620.00 

4,143,960 		 24,863,760 
0 
⑨年額支払賃料      4,143,960 円　×　12ヶ月　＝　      49,727,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,727,520 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,972,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,754,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,863,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         223,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,978,542 円　　　　（　        25,629 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-1		 1,973  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,784 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７
　　　　-9		 2,904  
(   2,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,057 
c ２０
　　　　-4		 2,112  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,555 
白山 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,538,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,491,826 円  　　　       49,727,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,249,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,384,000 円  　　　　    423,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       423,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       423,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,508,926 円　（　　　　　　         5,418 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 423,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,694,600 円  
（　　　　　        16,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,978,542 円      
②総費用 9,508,926 円      
③純収益　①－② 35,469,616 円      
④建物等に帰属する純収益 29,694,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,775,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,471,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,669,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白山 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白山市横江町５２３４番
 2208000164681-0000
2 　白山市横江町５２３５番
 2208000164679-0000
3 　白山市横江町５２３６番
 2208000164676-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考