令和6年1月12日　提出 白山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 5-3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　福田　修一   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市鶴来本町４丁目５番４ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.5 診療所兼住宅 ＲＣ2 公共施設、医院等が 見られる県道沿いの 商業地域 東13m県道 水道、下水 鶴来 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 鶴来駅東方 110m 法令 規制 １住居 (70,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿い路線商業地域。鶴来駅に近く白山市鶴来支所にも近い。進出企業もありやや宅地需要も見られるが価格 水準は低いまま推移していたが住宅地化も進みやや強含み傾向。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴来市街地を中心とした商業地の圏域。白山市の商業地域も含まれる。需要者の中心は、同一需給圏内に 地縁・血縁等を持つ事業者であったが他市町からの需要も出てきている。近年、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、商店 街は衰退気味でありその宅地需要は少ないが空き家需要は少しある。土地は１０００～１７００万円程度、中古の土地 建物で２０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の店舗併用住宅地が殆どであり、商業事業者向けの賃貸需要は少なく賃貸市場の成熟の 程度は総じて低く、収益価格は適用できなかった。よって、自用目的での取引が中心であり、市場性をより反映した比 準価格を重視し、収益価格が求められなかったため代表標準地との検討も踏まえ比準価格から鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [176.0] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白山市は人口約１０．９万人微減傾向にある 。中心部では区画整理等で宅地開発は活発で ある。住みよさランキングで毎年上位に選ば れている。 鶴来駅白山市鶴来支所に至近である。近くの 同一街路沿いでは店舗が余り多くなく公共施 設が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％