令和6年1月12日　提出 白山 -201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白山 -201 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白山市北安田西２丁目８６番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、下水 松任 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が施行され た住宅地域であり、低層戸建 住宅が整然と建ち並んでいる 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 松任駅南西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２４年３月に新駅の開設が予定されている。新駅周辺で大規模商業施設の進出が相次ぐほか、南方では土地 区画整理事業が竣工間近で、周辺の住環境も良化している。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白山市北西部の住宅地域で、土地区画整理事業が施行もしくは施行中の地域が多い。需要者の中心は白山 市及び金沢市からの転入者等で、一次取得者が主体となっている。周辺においては既存商業施設に加えて新規の商業施 設がオープンし、土地需要は高まっている。２０２４年に新駅の開設が予定され、地価は上昇傾向にある。土地は１２ ００万円～１５００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円～４５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率が低い第１種低層住居専用地域内に所在し、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、 収益価格は求められなかった。しかしながら、比準価格は規範性が高い複数の取引事例が多数得られ、その中庸値を中 心に求められており、信頼性の高い試算価格となっている。自用の取引が主体であるため、比準価格を標準に、代表標 準地との均衡性、更には当市における住宅地全体の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 74,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の住宅地価格上昇は、当市の住宅地価 格に波及し、土地区画整理事業や中小規模の 住宅地開発が行われている。地価上昇地点も 増加している。 令和６年３月の西松任駅開設を控え、隣接区 画整理地を中心に土地取引が活発化。駅前地 区に大型商業施設のオープンが続き、生活利 便性が向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％