令和6年1月15日　提出 かほく 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かほく 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かほく市白尾ハ６番１ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 店舗 Ｗ1 飲食店舗、スーパー 等が見られる路線商 業地域 東33m国道、北側道 水道、下水 宇野気 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１５９号沿線の商業地域 。 街 路 ３３ｍ国道 交通 施設 宇野気駅南西方 600m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに店舗の集積が見られる。背後人口の増加もあり、商業地域として需要が認められ、需給関係は良好で ある。地価はやや上向きで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はかほく市の幹線道路及び準幹線道路沿線の商業地域並びにその周辺地域一円のほか、広域的には隣接町の 類似地域も含まれる。需要者の中心は地元企業、全国展開のチェーン店のほか、当該地域に地縁を持つ個人事業者等で ある。交通量の多い幹線道路沿線の地域であり、新規出店も見られるなど市場の需給状況は概ね安定している。取引さ れる価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益還元法は適用できなかった 。比準価格は規範性のある取引事例を収集の上検討したため、実証性の高い試算価格を求めることができた。よって本 件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討、かほく市における近時の商業地域の需給動向等も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　かほく 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [102.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かほく市全体の人口、世帯数は増加傾向にあ る。背後人口の増加により、商業地の需要に も高まりが見られる。 商業施設が集積しており、集客力の高まりが 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％