別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
羽咋 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽咋 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 本田 淳也   TEL.
鑑定評価額 9,020,000 円  1㎡当たりの価格 27,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋市中央町サ2番1外
②地積
 (㎡)
334  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 近商
(80,300)

(その他)



不整形
1.2:1
店舗兼住宅

W2
小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域
北東13.6m国道 水道、下水 羽咋

700m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    90 m、北    90 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         340 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

13.6m国道 交通

施設
羽咋駅西方

700m
法令

規制
(都) 近商
(80,300)


⑤地域要因の将
 来予測
旧来からの市街地の店舗は、背後地の人口減少・高齢化が進み、厳しい経営環境が続く。商業地の集積は羽咋駅
東方に移動しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、羽咋市及び隣接市町の商業地域の類似価格帯の圏域であると判断した。近隣地域は小売店舗等が建ち並
ぶ旧市街地の商業地域であり、需要者の中心は地元の法人・個人事業主である。旧市街地は背後地の人口減少・高齢化
が進み新規の出店は少なく、商業施設の集積は羽咋駅東方の幹線道路沿いに移動している。羽咋駅周辺で再開発事業が
進行中であるが、現時点で特段の変化はなく需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺における不動産需要は自用目的の取引が主であり、収益目的の投資需要は極めて少なく、店舗や事務所の
賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、試算価格は比準価格のみが求められた。求められた比
準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映し説得力が高いものと思料する。したが
って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ かほく 5-2                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         36,500 円/㎡
[101.9]
100
100
[100.0]
100
[132.6]
[ 99.0]
100
27,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少・高齢化により、需要は低迷してい
る。既成商店街は衰退しており、改善の兆し
は見えない。


郊外の車でのアクセスが便利な地域に住宅の
需要が移動するとともに、商業集積地も幹線
道路沿いに移動し、旧市街地は閉鎖店舗も見
られる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +4.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.9 %  %
3 試算価格算定内訳 羽咋 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 023調0

-52
羽咋市

建付


  
(           ) 
不整形 南西14m国道、
東4m、角地




(都) 近商

(90,300)
b 023調0

-10
羽咋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北12m市道、
東6m、西5.5m、
三方路



(都) 近商

(90,300)
c 023調2

-1
羽咋市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西17m県道、
南西16.5m、
角地



(都) 

(70,200)
d 024公1

-28
羽咋郡志賀町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東13.5m国道、
北5.8m、角地




(都) 

(80,200)
e 024公0

-55
羽咋郡宝達志水町

建付


  
(           ) 
不整形 北12m町道、
北西6.3m、
角地



都計外 


NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
21,148  
100
[ 100.0]
[  97.4]
100
100
[  90.0]
100
[  81.6]

28,048 
100
[ 102.0]

27,498 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

27,200 
b (            
34,813  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

32,616 
100
[ 116.4]

28,021 

27,700 
c (            
14,919  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.5]

15,156 
100
[  57.8]

26,221 

26,000 
d (            
19,056  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

18,168 
100
[  65.5]

27,737 

27,500 
e (            
12,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

13,198 
100
[  51.3]

25,727 

25,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +13.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -41.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境     -25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -46.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,000 円/㎡]  



羽咋 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用店舗を中心とした土地利用が支配的であり、賃貸市場が未成熟で資料の収集が困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 羽咋 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋市中央町サ2番1
2202005313378-0000
2  羽咋市中央町サ3番2
2202005313381-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
羽咋 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽咋 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 藤澤 努   TEL.
鑑定評価額 9,020,000 円  1㎡当たりの価格 27,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋市中央町サ2番1外
②地積
 (㎡)
334  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 近商
(80,300)

(その他)



不整形
1.2:1
店舗兼住宅

W2
小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域
北東13.6m国道 水道、下水 羽咋

700m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    90 m、北    90 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         340 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

13.6m国道 交通

施設
羽咋駅西方

700m
法令

規制
(都) 近商
(80,300)


⑤地域要因の将
 来予測
人口減少・高齢化の進展に伴い、車でのアクセスが良い幹線道路沿いの大規模小売店舗に顧客を奪われ、中心市
街地の小規模小売店舗の経営環境は厳しい状況にある。引き続き地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽咋市内の商業地一帯。需要者は地元の事業者等が中心であるが、新規出店は少なく新規開業率も低い。
商業中心地は羽咋駅東側の石野地区にある郊外型商業施設が集積しているエリアに移動しているが、最近は土地の引き
合いもなくなってきている。羽咋駅周辺で民間活力を導入した再開発事業が進展しているものの、現時点では目立った
変化は見られず、需要の中心価格帯が形成されるほど市場が活発ではない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺は既成商店街の一画にあり、主に自用の店舗が連なる地域である。したがって実際の商業地における取引
事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域
周辺においては店舗や事務所等の賃貸市場が未成熟であることから収益価格の算定は行っていない。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ かほく 5-2                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         36,500 円/㎡
[101.9]
100
100
[100.0]
100
[133.5]
[ 99.0]
100
27,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           28,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響以前から中心市街地におけ
る人口減少と高齢化比率の上昇で、需要は低
迷しており従来からの商店街は活力を失って
いる。

車でのアクセスが便利な郊外地域に住宅の需
要が移動するにつれて、商業中心地も幹線道
路沿いの商業地に移動しており閉鎖店舗も多
い。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +7.0
交通・接近     +4.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.9 %  %
3 試算価格算定内訳 羽咋 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 023公2

-58
羽咋市

更地


  
(           ) 
不整形 北西11.3m県
道、中間画地




(都) 近商

(80,300)
b 023公2

-37
羽咋市

建付


  
(           ) 
不整形 北西11.3m県
道、中間画地




(都) 近商

(80,300)
c 023公2

-34
羽咋市

更地


  
(           ) 
不整形 北7.5m市道、
東6m、角地




(都) 近商

(90,300)
d 023調0

-10
羽咋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北12m市道、
東6m、西5.5m、
三方路



(都) 近商

(90,300)
e 023調0

-52
羽咋市

建付


  
(           ) 
不整形 南西14m国道、
東4m、角地




(都) 近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
24,600  
100
[ 100.0]
[  93.3]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

28,690 
100
[ 102.8]

27,909 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  99.0]
     100

27,600 
b (            
26,000  
100
[ 100.0]
[  92.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

28,325 
100
[ 102.8]

27,554 

27,300 
c (            
19,500  
100
[ 100.0]
[  94.2]
100
100
[   /  ]
100
[  82.4]

22,292 
100
[  89.6]

24,879 

24,600 
d (            
34,813  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

32,616 
100
[ 121.1]

26,933 

26,700 
e (            
21,148  
100
[ 100.0]
[  97.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

25,243 
100
[  94.1]

26,826 

26,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +7.0 環境     -10.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.29 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,000 円/㎡]  



羽咋 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用店舗が多く、賃貸市場が成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 羽咋 5-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋市中央町サ2番1
2202005313378-0000
2  羽咋市中央町サ3番2
2202005313381-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考