別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
羽咋 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽咋 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 本田 淳也   TEL.
鑑定評価額 4,330,000 円  1㎡当たりの価格 15,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋市島出町フ68番
②地積
 (㎡)
274  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北西4.5m市道 水道、下水 羽咋

1.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西   120 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
羽咋駅北西方

1.0km
法令

規制
(都) 1住居
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、街路や区画が整然としていない古くからの住宅地域である。特段の変動要因はないものの、一次取
得者の不動産需要は東部郊外地区に向いていることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格             9,290 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、羽咋市の類似価格帯の住宅地域一円と判断した。需要者は、羽咋市内に居住する一次取得者や隣接市町
からの転入者であるが、羽咋駅西部の旧市街地は街路条件の劣る地域が多く、さらに、住宅の需要は羽咋駅東方の幹線
道路沿いの商業施設に近い利便性の優る地域に集まる傾向にあるため、市場の需給は弱含みで推移している。標準地規
模の土地で400万円から450万円が需要の中心価格帯であると推察する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺においては、自用目的のための取引が殆どであり、現実の取引価格の形成においては、収益性が
価格形成に影響を及ぼしているとは言い難い。収益価格を試算したものの、投下資本に見合う賃料を収受できる賃貸市
場ではないため、収益価格は低位に求められた。したがって、現実の取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、
収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 羽咋 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 96.0]
100
100
[103.0]
100
[100.7]
[100.0]
100
16,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、高齢化が進んでおり、需要低迷に
よる地価の下落が進んでいる。



幹線道路沿いの商業施設からは離れた立地で
あることから需要は低迷している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +6.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.4 %  %
3 試算価格算定内訳 羽咋 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 024公3

-7
羽咋市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
b 024公3

-23
羽咋市

建付


  
(           ) 
不整形 南4m市道、
西2.6m、角地




(都) 2住居

(70,160)
c 024公3

-24
羽咋市

建付


  
(           ) 
台形 北西8.3m市道
、南0.9m、
角地



(都) 1中専

(60,200)
d 024公3

-34
羽咋市

建付


  
(           ) 
不整形 南5.5m市道、
北西6m、北6m、
三方路



(都) 準工

(70,200)
e 024公3

-22
羽咋市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
北3m、二方路




(都) 1低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,940  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

16,347 
100
[  98.9]

16,529 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,500 
b (            
4,813  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[  30.0]
100
[  90.7]

17,282 
100
[ 104.0]

16,617 

16,600 
c (            
19,150  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

18,879 
100
[ 117.7]

16,040 

16,000 
d (            
4,766  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[  40.0]
100
[  91.6]

12,839 
100
[  82.2]

15,619 

15,600 
e (            
18,900  
100
[ 100.0]
[  97.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

17,514 
100
[ 120.8]

14,498 

14,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.39 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      -9.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.34 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +11.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -21.0
画地      -8.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.39 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,800 円/㎡]  



羽咋 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,326,249 

672,784 

2,653,465 

2,530,080 

123,385 
( 0.9699
119,671 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        2,546,191 円    (       9,290 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
羽咋 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 120.00 LS2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 1住居

60 %   200 %   180 %   274 ㎡     14.0 m x   19.5 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階をファミリータイプ2戸(各戸60㎡)と想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段の建物を想定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,175 

141,000 
2.0  282,000 
1.0  141,000 

 2 2
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,210 

145,200 
2.0  290,400 
1.0  145,200 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


286,200 
572,400 
286,200 
⑨年額支払賃料        286,200 円 × 12ヶ月 =        3,434,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,300 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          158,400 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,434,400 円  ×    10.0 %                          
+            158,400 円  ×    10.0 % =         359,280 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,233,520 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           572,400 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =            5,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          286,200 円 ×    90.0 %  ×    0.3400 =           87,577 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,326,249 円    (         12,140 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 01
    -28
1,223  
  1,161
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,287 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,210 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,175 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 31
    -101
1,190  
  1,190
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,133 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
羽咋 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 201,600 円           33,600,000 ×       0.6 %
②維持管理費 107,784 円             3,592,800 ×       3.0 %
③公租公課  土地                10,600 円     査定額
 建物               285,600 円           33,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,600 円           33,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円           33,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    672,784 円 (               2,455 円/㎡)  (経費率    20.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円                          設計監理料率
  136,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0753        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0628 ×  40 % + 0.0782 ×  40 % + 0.0944 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,530,080 円  
(              9,234 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,326,249 円      
②総費用 672,784 円      
③純収益 ①-② 2,653,465 円      
④建物等に帰属する純収益 2,530,080 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 123,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
119,671 円      

  (                            437 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               2,546,191 円


(                         9,290 円/㎡)
4 不動産ID 羽咋 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋市島出町フ68番
2202005286246-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
羽咋 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽咋 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 藤澤 努   TEL.
鑑定評価額 4,300,000 円  1㎡当たりの価格 15,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
羽咋市島出町フ68番
②地積
 (㎡)
274  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北西4.5m市道 水道、下水 羽咋

1.0km
(2)



①範囲 東    50 m、西   120 m、南    20 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北4.5
m市道
交通

施設
羽咋駅北西方

1.0km
法令

規制
(都) 1住居
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
古くからの住宅地であるため街路も区画整然としておらず、車でのアクセスに劣る地域。居住者の高齢化も進行
しており、空家等も多くみられる。引き続き地価は下落する傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格             6,710 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽咋市内の住宅地一帯。需要者はほぼ羽咋市内に限定されるため、人口の減少と高齢化に伴い年々需要は
減少している。需要の中心は、生活の利便性が高い幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ郊外の住宅地に移動している。売り
希望物件が多く市場に滞留し、価格にこだわらず売却するケースも散見されるため、価格が下げ止まる兆しが見えない
。土地は対象標準地の規模で400万円前後のものが一般的である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺は古くからの住宅が建ち並ぶ既成市街地の住宅地であり、戸建住宅としての利用が一般的である。アパー
ト建築を想定した収益価格を試算したものの、投下建築資金に見合う収益が十分確保される賃貸市場ではないため、収
益価格は低位に求められた。よって本件では、収益価格は参考に留め、実際の取引事例から試算した比準価格を標準に
代表標準地との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 羽咋 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         17,400 円/㎡
[ 96.0]
100
100
[103.0]
100
[107.0]
[100.0]
100
15,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           16,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少と高齢化比率の上昇で需給バランス
が崩れており、買い手市場の状態が続いてい
る。慢性的に地価下落圧力が持続している。


需要が認められる住宅地は生活利便性の高い
幹線道路沿いの商業施設にアクセスしやすい
地域に移動しており、既存の住宅団地の需要
は低迷している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +7.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.0 %  %
3 試算価格算定内訳 羽咋 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 022調0

-86
羽咋市

更地


  
(           ) 
不整形 北東3.7m市道
、南西1.8m、
角地



(都) 1住居

(60,160)
b 024公3

-29
羽咋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
東12m、北3m、
三方路



(都) 1低専

(70,100)
c 022調0

-85
羽咋市

更地


  
(           ) 
長方形 東5.3m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
d 023調0

-12
羽咋市

更地


  
(           ) 
長方形 東4.4m市道、
中間画地




(都) 近商

(80,264)
e 024公3

-24
羽咋市

建付


  
(           ) 
台形 北西8.3m市道
、南0.9m、
角地



(都) 1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
14,241  
100
[ 100.0]
[  94.1]
100
100
[   /  ]
100
[  89.1]

15,040 
100
[  94.1]

15,983 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,000 
b (            
18,700  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

17,059 
100
[ 111.2]

15,341 

15,300 
c (            
18,637  
100
[ 100.0]
[  94.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

17,194 
100
[ 113.5]

15,149 

15,100 
d (            
18,150  
100
[ 100.0]
[  96.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

17,100 
100
[ 117.7]

14,528 

14,500 
e (            
19,150  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

18,879 
100
[ 120.1]

15,719 

15,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地     -10.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.39 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近  -10.0 環境     +20.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.34 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +4.0 環境     +10.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,700 円/㎡]  



羽咋 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,306,334 

660,622 

2,645,712 

2,556,330 

89,382 
( 0.9671
86,441 
  4.7 -  0.0 )
4.7%  
⑧収益価格        1,839,170 円    (       6,710 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
羽咋 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 120.00 LS2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都) 1住居

60 %   200 %   180 %   274 ㎡     14.0 m x   19.5 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階2戸の合計4戸とし、戸当り60㎡と想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段による。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,162 

139,440 
1.0  139,440 
1.0  139,440 

 2 2
住宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,210 

145,200 
1.0  145,200 
1.0  145,200 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


284,640 
284,640 
284,640 
⑨年額支払賃料        284,640 円 × 12ヶ月 =        3,415,680 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,300 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          158,400 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証会社の利用を前提とするため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,415,680 円  ×    10.0 %                          
+            158,400 円  ×    10.0 % =         357,408 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,216,672 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           284,640 円 ×    90.0 %  ×    1.00 % =            2,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          284,640 円 ×    90.0 %  ×    0.3400 =           87,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,306,334 円    (         12,067 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 29
    -14
1,171  
  1,171
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

1,259 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,245 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,210 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 29
    -15
1,139  
  1,139
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

1,225 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
羽咋 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 197,400 円           32,900,000 ×       0.6 %
②維持管理費 107,222 円             3,574,080 ×       3.0 %
③公租公課  土地                10,600 円     査定額
 建物               279,600 円           32,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        32,900 円           32,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円           32,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    660,622 円 (               2,411 円/㎡)  (経費率    20.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9671    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円                          設計監理料率
  133,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0777        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0688 ×  40 % + 0.0782 ×  40 % + 0.0944 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,556,330 円  
(              9,330 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,306,334 円      
②総費用 660,622 円      
③純収益 ①-② 2,645,712 円      
④建物等に帰属する純収益 2,556,330 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 89,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
86,441 円      

  (                            315 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               1,839,170 円


(                         6,710 円/㎡)
4 不動産ID 羽咋 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  羽咋市島出町フ68番
2202005286246-0000
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49  
50  
備考