別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月10日 提出
輪島 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
輪島 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 藤澤 努   TEL.
鑑定評価額 3,480,000 円  1㎡当たりの価格 27,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
23,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
輪島市河井町弐参部1番75
②地積
 (㎡)
125  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2住居
(80,200)

(その他)
特別用途地区
地区計画等

(70,200)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ中心部の既成
住宅地域
東5m市道 水道、下水 穴水

21.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    35 m、南    40 m、北    45 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         135 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北5m市
交通

施設
穴水駅北方

21.0km
法令

規制
(都) 2住居
(70,200)
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域周辺の都市計画道路が開通したことにより南北の移動が容易になったが、近隣地域は幅員が狭く系統連
続性の劣る地域であり、引き続き中心市街地の人口減少・高齢化の影響を受けて地価は下落すると予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の既成住宅地と判断した。需要者は市内在住の一次取得者や買替層で、市外からの転入は殆
どない状態である。人口は過去40年近く減少が続いており、就業環境も地元での雇用がないため若年層の市外流出に
歯止めがかからない状況である。需要の中心価格帯は画地規模にもよるが500万円以内が主流である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺は既成市街地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の住宅地としての取引
事例等から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不
動産は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことか
ら収益価格の算定は行っていない。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 輪島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         29,300 円/㎡
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
[102.0]
100
27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           29,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済活動の正常化に伴い、観光客も前年比で
は増加しているものの、依然としてコロナ前
の7割程度の水準で回復とは程遠い。


中心市街地の人口減少・高齢化と地場産業の
低迷の影響を受けて地価は下落傾向にある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.8 %  %
3 試算価格算定内訳 輪島 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 022調1

-16
輪島市

更地


  
(           ) 
長方形 南西4.5m市道
、中間画地




(都) 近商
地区計画等
(80,270)
b 023調2

-1
輪島市

更地


  
(           ) 
台形 西13m県道、
中間画地




(都) 準住居
特別用途地区
地区計画等
(70,300)
c 023調1

-37
輪島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東14m県道、
中間画地




(都) 近商
特別用途地区
地区計画等
(80,400)
d 023公2

-38
輪島市

更地


  
(           ) 
台形 東5.8m市道、
中間画地




(都) 2住居
地区計画等
特別用途地区
(70,200)
e 022調1

-30
輪島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




(都) 2住居
地区計画等
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,927  
100
[ 100.0]
[  89.2]
100
100
[   /  ]
100
[  94.0]

26,501 
100
[  98.0]

27,042 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

27,600 
b (            
30,000  
100
[ 100.0]
[  92.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

27,720 
100
[ 100.4]

27,610 

28,200 
c (            
28,832  
100
[ 100.0]
[  96.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

27,462 
100
[ 110.0]

24,965 

25,500 
d (            
24,585  
100
[ 100.0]
[  93.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,913 
100
[  86.7]

26,428 

27,000 
e (            
31,473  
100
[ 100.0]
[  88.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

27,948 
100
[ 102.0]

27,400 

27,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,800 円/㎡]  



輪島 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
土地面積が125㎡と共同住宅の建築を想定するには規模が小さく、駐車場の確保も十分できないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 輪島 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  輪島市河井町弐参部1番75
2203000234472-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
輪島 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
輪島 -3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士 秋山 眞一郎   TEL.
鑑定評価額 3,500,000 円  1㎡当たりの価格 28,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
23,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
輪島市河井町弐参部1番75
②地積
 (㎡)
125  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2住居
(80,200)

(その他)
特別用途地区
地区計画等

(70,200)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ中心部の既成
住宅地域
東5m市道 水道、下水 穴水

21.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    35 m、南    40 m、北    45 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         136 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、5m市
交通

施設
穴水駅北方

21.0km
法令

規制
(都) 2住居
(70,200)
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
市中心部の既成市街地に位置する住宅地域として熟成している。生活利便性に比較的恵まれた地域であるが、今
後も人口減少と高齢化が進むと予測されることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の既成住宅地域及びその外延部の新興住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住
する一次取得者である。北陸新幹線開業による地元経済への波及効果も薄れ、人口減少が続いているため、空家となる
中古住宅の供給が増える一方、住宅地の需要は減少している。土地の中心価格帯は対象標準地の規模で300~400
万円程度、中古住宅の取引は1,000万円以下で見られるが、新築戸建住宅の供給はほとんどない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は既成住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では
、対象標準地と代替性を有する戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算され
た。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えられ
ることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 輪島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         29,300 円/㎡
[ 95.6]
100
100
[100.0]
100
[101.9]
[102.0]
100
28,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           29,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
輪島市は人口・世帯数の減少と高齢化の進行
により、住宅地の需要は減少しており、空家
が増加している。他市町からの転入は非常に
少ない。

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成して
いる。新規の住宅需要は少なく、空き家が散
見される。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近      0.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.1 %  %
3 試算価格算定内訳 輪島 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 024公2

-22
輪島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




(都) 準住居
特別用途地区
地区計画等
(70,160)
b 024公2

-27
輪島市

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
南東5.2m、
角地



(都) 準工

(70,200)
c 023調2

-2
輪島市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.1m市道
、中間画地




(都) 2住居
地区計画等
特別用途地区
(70,164)
d 023公2

-29
輪島市

更地


  
(           ) 
不整形 北西6m市道、
中間画地




(都) 
土砂災害警戒区域
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,939  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[  80.0]
100
[  95.0]

24,172 
100
[  90.2]

26,798 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

27,300 
b (            
22,426  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

20,890 
100
[  78.3]

26,679 

27,200 
c (            
26,678  
100
[ 100.0]
[  93.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

24,376 
100
[  90.2]

27,024 

27,600 
d (            
23,474  
100
[ 100.0]
[  91.6]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

22,634 
100
[  79.3]

28,542 

29,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -24.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -23.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,000 円/㎡]  



輪島 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  熟成した住宅地域であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域で民間の賃貸住宅はほとんど見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 輪島 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  輪島市河井町弐参部1番75
2203000234472-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考