別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小松 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小松 5-4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小松市白江町ト１２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、工場、店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南10m市道 水道 小松

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   260 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 約１０ｍ市道 交通

施設		 小松駅北東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小松市北東部の事業所、倉庫等が見られる未成熟な路線商業地域であり、繁華性の程度は低く、郊外大型店舗進
出により、商況は低く地価水準は微増傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね価格帯等で類似性がある小松市内の商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は事業経営者が想定
され、画地規模の大きい物件については多店舗展開を行う県外資本の参入も考えられる。周辺では住宅地の開発が盛ん
であるが、郊外型店舗は沖町の新興商業地への需要シフトが続いており、需給が均衡しておらず、規模等もまちまちで
、需要の中心となる価格帯は判断し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では店舗・事務所の賃貸物件も見られるが、自用の店舗、事務所が中心となっており、賃貸市場
の成熟の程度が低い。また、元本に見合う賃料を徴収し難いため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一
般的である。よって、信頼性の高い取引事例により市場取引の実態を反映した説得力の高い比準価格を重視し、収益価
格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、市場の動向推移を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小松 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[175.5]		 [100.0]
100		 30,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は増加。住宅地は上昇エ
リアが広がりつつあり、コロナ禍も沈静化し
たことにより市場は回復傾向にある。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小松 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
７
-13		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
西5m、角地
１住居

(70,200)
b ０２４公０
８
-30		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南13.7m市道、
東20.3m、
角地
１低専

(50,60)
c ０２３調０
３
-21		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m道路、
中間画地
１低専

(40,60)
d ０２４公２
０
-8		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東2.9m道路、
南11m、角地
１住居

(70,200)
e ０２４公０
３
-27		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8.3m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
25,158 		 100
[ 138.2]
18,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,200 
b (　           ) 
46,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.7]
44,861 		 100
[ 136.6]
32,841 
32,800 
c (　           ) 
30,261  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
39,377 		 100
[  97.6]
40,345 
40,300 
d (　           ) 
14,184  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,354 		 100
[  79.6]
18,033 
18,000 
e (　           ) 
42,789  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
44,691 		 100
[ 100.0]
44,691 
44,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,800 円／㎡]  



小松 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,282,611 
3,891,962 
14,390,649 
13,192,000 
1,198,649 		 （　0.9497）
1,138,357 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     24,746,891 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小松 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,303 ㎡     47.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～３階ファミリ－タイプの住宅、平均４２．５㎡１６戸 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
1,842 
626,280 		 4.0  2,505,120 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
400.00 
85.0 
340.00 
1,417 
481,780 		 2.0  963,560 
1.0  481,780 

 3～ 3		 住宅
400.00 
85.0 
340.00 
1,417 
481,780 		 2.0  963,560 
1.0  481,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
85.0 
1,020.00 

1,589,840 		 4,432,240 
963,560 
⑨年額支払賃料      1,589,840 円　×　12ヶ月　＝　      19,078,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,078,080 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,994,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,947,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,432,240 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          963,560 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         294,849 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,282,611 円　　　　（　        14,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３
　　　　-8		 1,445  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,408 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,417 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８
　　　　-26		 1,816  
(   1,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,513 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小松 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 598,262 円  　　　       19,942,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,891,962 円　（　　　　　　         2,987 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,192,000 円  
（　　　　　        10,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,282,611 円      
②総費用 3,891,962 円      
③純収益　①－② 14,390,649 円      
④建物等に帰属する純収益 13,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,198,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,138,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,746,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小松 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小松市白江町ト１２０番１
 2201000250983-0000
2 　小松市白江町ト１２０番２
 2201000250984-0000
3 　小松市白江町ト１２０番３
 2201000250985-0000
4 　小松市白江町ト１２１番１
 2201000250987-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小松 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小松 5-4 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.
鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小松市白江町ト１２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、工場、店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南10m市道 水道 小松

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   260 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域西方で国道３０５号に接
続する路線商業地域。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 小松駅北東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小松市北東部の事業所のほか、工場や共同住宅等が混在する路線商業地域である。背後では人口増加傾向が見ら
れるため、ドラッグストア等の一定の需要が見られ、地価は横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市の市街地及び郊外の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円。需要者は同一需給圏内
に地縁を有する個人事業者や法人等が中心。工場等の混在の程度も高く商繁華性は高いとは言えないものの、国道３０
５号へのアクセスが良好である立地等から一定の需要が認められ、地価は横ばい程度。取引規模や取引動機に応じて価
格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では店舗や事務所等の賃貸物件も見られるが自用の店舗又は事務所等が中心であり賃貸市場が成
熟しているとは言えない地域柄からやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内において類似性を有する
複数の取引事例を採用して査定しており市場を反映した規範性の高い価格であると判断される。よって、代表標準地と
の検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小松 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[176.3]		 [100.0]
100		 30,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は増加。Ｒ６春の北陸新
幹線開業の期待感から、小松駅を中心に不動
産取引が活性化。


地域要因に特別の変動はないが、地域東側は
市街化調整区域であり商業地域としての連続
性はやや弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小松 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３調０
３
-25		 小松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東6m、角地
１住居

(70,200)
b ０２３調２
１
-49		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ０２４公２
６
-1		 小松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東19.5m国
道、北4m、
角地
準工

(60,200)
d ０２４公０
７
-9		 小松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,815  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
39,970 		 100
[ 130.5]
30,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,600 
b (　           ) 
33,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,500 		 100
[ 111.2]
30,126 
30,100 
c (　           ) 
51,316  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
59,898 		 100
[ 196.8]
30,436 
30,400 
d (　           ) 
43,853  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,204 		 100
[ 142.8]
30,955 
31,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +82.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,500 円／㎡]  



小松 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,207,165 
3,889,514 
14,317,651 
13,192,000 
1,125,651 		 （　0.9497）
1,069,031 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,239,804 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小松 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,303 ㎡     47.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２・３階は各階８戸の平均専有面積約４２．５㎡ファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 低層事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
1,840 
625,600 		 4.0  2,502,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
400.00 
85.0 
340.00 
1,408 
478,720 		 2.0  957,440 
1.0  478,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
85.0 
1,020.00 

1,583,040 		 4,417,280 
957,440 
⑨年額支払賃料      1,583,040 円　×　12ヶ月　＝　      18,996,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,996,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,986,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,874,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,417,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,756 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          957,440 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         292,977 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,207,165 円　　　　（　        13,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２６
　　　　-17		 1,398  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,408 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１
　　　　-5		 1,154  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,400 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小松 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 595,814 円  　　　       19,860,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,889,514 円　（　　　　　　         2,985 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,192,000 円  
（　　　　　        10,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,207,165 円      
②総費用 3,889,514 円      
③純収益　①－② 14,317,651 円      
④建物等に帰属する純収益 13,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,125,651 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,069,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,239,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小松 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小松市白江町ト１２０番１
 2201000250983-0000
2 　小松市白江町ト１２０番２
 2201000250984-0000
3 　小松市白江町ト１２０番３
 2201000250985-0000
4 　小松市白江町ト１２１番１
 2201000250987-0000
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