令和6年1月12日　提出 小松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -17 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市城北町１４１番４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 明峰 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 能美市との市境付近に位置し 、周辺に類似の住宅団地であ るサンタウンがある。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 明峰駅北西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松市の住宅需要は利便性の高い地域に偏り、周辺に商業施設のない近隣地域の住宅需要は低迷している。地価 は当面は安定するが、マイホーム世代人口の減少により、将来的には下落する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松市郊外から能美市にかけての住宅地域である。需要者はマイホーム世代である２０歳台後半～３０歳 台の１次取得者が大半であり、他市町からの転入と同一需給圏内の世帯分離が混在している。住宅地需要は利便性の高 い市街化区域内の住宅地域に集中し、遠方の郊外における需要は相対的に少なく供給が超過している。２００㎡程度の 更地で６００～１０００万円程度、または２５００万円程度の新築戸建が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件は存在しない住宅団地である。賃貸を前提とした投資は行われておらず、自用の戸建住宅取得を 目的とした取引が支配的である。売買においては、同一住宅団地内や周辺地域の取引先例を指標とし、利便性・快適性 を重視して価格が決定されており、価格形成過程において収益性の影響はないと考えられる。よって現実に成立した取 引価格から求めた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 66.2] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小松市郊外でも古くに開発分譲された住宅地 域で、地域外からの流入人口が少ない地域に おいては、地域の高齢化が進み不動産市場が 停滞気味である。 小松市の住宅需要は都心や利便性の高い地域 に集中し、商業施設との接近性や幅員が狭い など街路条件が劣る地域に対する住宅需要は 低調である。 自家用車が必需である郊外エリアにあって、 建物プラス自動車２台分の面積を確保できる 規模の画地の人気が高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％