令和6年1月10日　提出 金沢 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市無量寺町ニ６１番３ ②地積 　(㎡) 3,360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中小規模工場、倉庫 、事業所が混在する 工業地域 南13m市道 水道、下水 金沢 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 4.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢港や幹線道路への接近性に恵まれた地域で、製造業等の堅調な業績や物流需要の増大等から需要が高まり、 供給が限られた金沢市内の工業地の市況下において、地価は暫く強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石川県内の高速道路インターチェンジ周辺及び主要幹線道路周辺の工業地域のうち、類似価格帯の圏域 。需要者は金沢市及びその周辺都市で製造業や物流業等を営む事業者が多いと推察される。社会経済活動の正常化に伴 う製造業等の業績回復やネット消費の拡大による物流需要の増加を受けて工業地の需要は堅調で、市場の需給は強含み であるが、交通アクセス等の良否により需給の状態は異なる。需要の中心価格帯は取引の規模と総額に幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺で倉庫等の賃貸物件が見られるものの、取引は自用目的のものが支配的である。また、画地規模に適応 する賃貸用建物を対象標準地上に想定することは賃貸借慣行の観点から現実的でないため、収益還元法を適用できず、 試算価格としては比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、単価と総額と の関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調で、金沢市の工業地 に供給不足感が強まり、交通利便性の優れた 地域を中心に工業地の価格上昇が見られる。 金沢港や幹線道路への接近性に恵まれた地域 で、製造業等の堅調な業績や物流需要の増大 等から需要が高まり、地価の上昇傾向が強ま っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％