令和6年1月12日　提出 金沢 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-3 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 723,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市佐奇森町ヲ４番外 ②地積 　(㎡) 32,117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 工場兼事務所 工場、営業所等が見 られる海岸に近い工 業地域 南西20m市道、南東側道 水道、下水 金沢 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    32,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 南西２０ｍ市道、南 東側道 交通 施設 金沢駅北西方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 景気の緩やかな回復傾向が維持され、企業の設備投資意欲が表出されてきている。特に物流施設の需要も見込ま れ、開発適地の需要を下支えにして、地価は上昇傾向が暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石川県内の北陸自動車道高速道路インターチェンジ周辺又は主要幹線道路周辺の工業地域のうち、類似 価格帯の圏域。需要者は金沢市を中心とする加賀地区の事業者が多いと推察される。景気の緩やかな回復傾向が維持さ 、企業の設備投資意欲が表出されてきている。金沢西インターチェンジ及び海側環状線を利用しての金沢港へのアクセ スが良好で、物流の拠点としての需要は高い。ただし、需要の中心価格帯については、取引の規模と総額に幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺で倉庫等の賃貸物件が見られるが、取引は自用目的のものが支配的である。また、画地規模に適応する 賃貸用建物を対象標準地上に想定することは賃貸借慣行の観点から現実的でないため、収益還元法が適用できず、試算 価格としては比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、単価と総額との関 連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向を維持しており、県 内工業用地については、大型物流施設のニー ズが高まっており、全体的に地価は上昇傾向 にある。 依然として企業に慎重姿勢が見られるが、金 沢市分譲の工業団地が少なくなる等、工場用 地の供給が少なく、需給は強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％