別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
金沢 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 9-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市打木町東３５７番
 ②地積
　(㎡)		 694  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所、倉庫兼作業
場
Ｗ2		 中小規模工場等が建
ち並ぶ工業地域
 西12m市道 水道、ガス、下水 金沢

8.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 従業員１０人未満の小規模企
業が集積する工業団地		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南西方

8.5km		 法令

規制		 工業
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域である安原工業団地では、金沢市内の工業団地の不足から新たに第５次（１８．３ｈａ）の分譲を開始
したが、多くの申込があり完売している模様。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市内の中小規模の工業地域一帯である。需要者は市内の中小製造企業や運輸・卸売企業が想定され
る。近隣地域の安原工業団地は北陸自動車道の白山ＩＣ、金沢西ＩＣに程近く、外環状道路へのアクセスも容易である
ことから、多くの企業が立地を希望するエリアであり、その結果が追加分譲の販売状況にも現れており、引き合いの強
さを示している。取引水準は敷地規模にもよるが、数千万円から１億円台程度の投資で収まるものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法では現状と同様の工場を建築して賃貸することを想定したが、貸工場を投資対象とすることが稀であり、収
益性・安定性も低く投資対象として未成熟であるため、収益価格の信頼性は低い。一方、取引事例比較法による比準価
格は工場等の実際の取引事例から求められたものであり、信頼性が高い。よって本件では、収益価格は参考に留め、比
準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 9-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,500 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 [100.0]
100		 45,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業の生産活動や設備投資は回復傾向にあっ
たが、最近は陰りが見え始めており、今後の
動向が懸念される。


金沢市が分譲する中小企業向けの工業団地は
完売しており、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３公２
９
-43		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21m県道、
中間画地
工業

(60,200)
b ０２４公２
９
-6		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ０２３公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
d ０２３調１
５
-8		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西8m、角地
工業
地区計画等
(70,200)
e ０２３公１
８
-41		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,337 		 100
[ 109.0]
44,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
38,749  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,531 		 100
[  95.0]
42,664 
42,700 
c (　           ) 
39,689  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,515 		 100
[  94.5]
43,931 
43,900 
d (　           ) 
40,100  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
40,528 		 100
[  93.6]
43,299 
43,300 
e (　           ) 
39,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,794 		 100
[  85.5]
47,712 
47,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



金沢 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,910,279 
1,108,332 
3,801,947 
2,976,480 
825,467 		 （　0.9475）
782,130 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,961,837 円　　　　（　     23,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場・事務所 330.00 Ｓ2 385.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   694 ㎡     18.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 道路側２階建て事務所１１０㎡、奥平屋工場２７５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場・事務所
385.00 
100.0 
385.00 
1,177 
453,145 		 4.0  1,812,580 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
385.00 
100.0 
385.00 

453,145 		 1,812,580 
0 
⑨年額支払賃料        453,145 円　×　12ヶ月　＝　       5,437,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,437,740 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       543,774 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,893,966 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,812,580 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,313 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,910,279 円　　　　（　         7,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９
　　　　-17		 1,213  
(   1,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,277 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,181 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,177 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０１
　　　　-14		 976  
(     972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,084 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 163,132 円  　　　        5,437,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      360,400 円  　　　　     42,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,108,332 円　（　　　　　　         1,597 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 107,000 円／㎡　×　     385.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,976,480 円  
（　　　　　         4,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,910,279 円      
②総費用 1,108,332 円      
③純収益　①－② 3,801,947 円      
④建物等に帰属する純収益 2,976,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 825,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 782,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,961,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市打木町東３５７番
 2209000034069-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 9-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市打木町東３５７番
 ②地積
　(㎡)		 694  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所、倉庫兼作業
場
Ｗ2		 中小規模工場等が建
ち並ぶ工業地域
 西12m市道 水道、ガス、下水 金沢

8.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模企業が多い工業団地 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南西方

8.5km		 法令

規制		 工業
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模工場用地の需要はコロナ禍でも高く、比較的堅調な土地取引が認められる。令和３年に金沢市により異業
種交流団地の工業地の第１期宅地分譲がされ、全画地が完売した。需要は堅調で上昇傾向での推移を予測。
(3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市の工業地域一円と判断される。需要者の中心は工場や倉庫等の建築を計画する県内外の法人事業者
である。コロナ禍以降、石川県内の設備投資は低迷していたが、ここにきて新規の工業用地の分譲や、物流施設用地取
得を目的とした土地取引も認められる。ただし既成の工業地は新興工業地と比較して需要が限定的となる傾向があり、
当地域もその傾向がある。取引規模に応じて価格帯にバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は工場の収益物件も見られるが、元本に見合う賃料の授受がなされていないことから収益価格は低位に試算さ
れた。一方、比準価格は位置的に近く、地域格差も少ない信頼性の高い事例からの試算値を中心に求められたものであ
り、規範性は高い。よって比準価格を標準として代表標準地との均衡性に留意し、当市における工場地の市場動向も勘
案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 9-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,500 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 43,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の鉱工業生産は跛行性を伴いつつも回復
傾向にあり、新規の設備投資意欲も増大して
いる。また、新規工業団地用地は高い需要が
認められる。

近隣地域に隣接する第５次安原異業種工業団
地の完売で周辺需要は引き続き堅調。南方近
接の白山市旭工業団地北部地区の１期分譲も
販売堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
０
-24		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m市道、
北西3m、
二方路
準工
高度地区最高20m
臨港地区
(60,200)
b ０２４公２
８
-31		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c ０２４公２
９
-6		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ０２４公２
１
-26		 白山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m区画
街路、東9m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
49,328 		 100
[ 109.3]
45,131 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,100 
b (　           ) 
65,012  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,637 		 100
[ 125.8]
52,971 
53,000 
c (　           ) 
38,749  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,531 		 100
[  92.1]
44,008 
44,000 
d (　           ) 
36,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
36,318 		 100
[  81.6]
44,507 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



金沢 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,858,862 
1,091,724 
3,767,138 
2,913,300 
853,838 		 （　0.9475）
809,012 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,510,449 円　　　　（　     23,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場・事務所 380.00 Ｓ1 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   694 ㎡     18.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建工場（２８０㎡）兼事務所（１００㎡）の１棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場・事務所
380.00 
100.0 
380.00 
1,180 
448,400 		 4.0  1,793,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

448,400 		 1,793,600 
0 
⑨年額支払賃料        448,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,380,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,380,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,842,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,793,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,858,862 円　　　　（　         7,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９
　　　　-17		 1,213  
(   1,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,252 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,184 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０１
　　　　-14		 976  
(     972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,109 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 249,000 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 161,424 円  　　　        5,380,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,700 円  　　　　     41,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,091,724 円　（　　　　　　         1,573 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 106,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,913,300 円  
（　　　　　         4,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,858,862 円      
②総費用 1,091,724 円      
③純収益　①－② 3,767,138 円      
④建物等に帰属する純収益 2,913,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 853,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 809,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,510,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市打木町東３５７番
 2209000034069-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考