別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-23 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市弥生２丁目２８番１
｢弥生２－１－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高25m
高度地区最高18m

(88,290)
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所のほか
住宅等が混在する商
業地域		 西19.5m国道 水道、ガス、下水 金沢

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９．５ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(88,290)
準防 
高度地区最高25m
高度地区最高18m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模画地も多く見られる国道沿いの路線商業地域で、住宅地としての利用も多い。特段の変動要因がないため
、当面は現状を維持すると予測する。市中心部へのアクセスが良好であり、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自用の店舗、事務所等を求める法人事業者
である。駐車場が確保しにくい小規模画地の需要はやや弱いが、立地条件に比較的恵まれているため、ある程度の規模
があれば店舗地としての需要は十分に見込める。需要の中心価格帯は規模により様々であるが、対象標準地程度の規模
で２，０００万円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗、営業所のほか住宅地としての利用も見られる路線商業地域で、賃貸不動産経営を目的とした取引は殆ど見
られず、賃貸市場は未成熟である。需要者の中心は自用の店舗等を求める法人事業者であり、取引に当たっては営業環
境の良否等をもとに、類似不動産の価格水準を判断指標にすると考えられる。したがって、説得力の高い比準価格を採
用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 78,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束により、観光需要は概ねコロ
ナ禍前の水準まで回復している。個人消費も
持ち直しているが、物価上昇の影響が懸念さ
れる。

近隣地域の地域要因に特段の変動はないが、
金沢市中心部へ通じる幹線道路沿いの商業地
に対する需要は依然として根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
０
-19		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ０２３公０
３
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東19.5m国
道、西2.5m、
南2.5m、
三方路
近商
高度地区最高25m
高度地区
(92,260)
d ０２３公１
４
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
南西4m、角地
準住居
高度地区最高20m
(70,200)
e ０２２調２
７
-51		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m県道、
北西2.6m、
角地
近商
高度地区最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     49,558) 
99,116  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,900 		 100
[ 126.1]
80,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[ 116.4]
78,534 
78,500 
c (　           ) 
68,577  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
80,364 		 100
[ 102.0]
78,788 
78,800 
d (　           ) 
82,218  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
87,054 		 100
[ 110.6]
78,711 
78,700 
e (　           ) 
75,619  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
80,531 		 100
[ 107.0]
75,263 
75,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,500 円／㎡]  



金沢 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,465,046 
1,587,879 
5,877,167 
5,351,600 
525,567 		 （　0.9497）
499,131 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,850,674 円　　　　（　     43,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.00 Ｓ4 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高25m
高度地区最高18m		 88 ％   300 ％   290 ％   252 ㎡     11.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２～４階が各階４９㎡程度の住宅２戸の建物を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
2,420 
222,640 		 3.0  667,920 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
1,470 
143,693 		 2.0  287,386 
1.0  143,693 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
83.8 
385.25 

653,719 		 1,530,078 
431,079 
⑨年額支払賃料        653,719 円　×　12ヶ月　＝　       7,844,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     385.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,844,628 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       813,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,319,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,530,078 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          431,079 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         131,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,465,046 円　　　　（　        29,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-5		 2,459  
(   2,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,493 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０１
　　　　-21		 2,255  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,200 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 243,979 円  　　　        8,132,628　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,900 円  　　　　     78,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,587,879 円　（　　　　　　         6,301 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,351,600 円  
（　　　　　        21,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,465,046 円      
②総費用 1,587,879 円      
③純収益　①－② 5,877,167 円      
④建物等に帰属する純収益 5,351,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 525,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 499,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,850,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市弥生二丁目２８番１
 2200000029125-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-23 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.
鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市弥生２丁目２８番１
｢弥生２－１－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 252  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区最高25m
高度地区最高18m

(88,290)
台形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所のほか
住宅等が混在する商
業地域		 西19.5m国道 水道、ガス、下水 金沢

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９．５ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(88,290)
準防 
高度地区最高25m
高度地区最高18m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に空地はほとんど見られず、新規の出店需要が多くはないことから、土地利用は当分の間概ね現状を維持
するものと予測する。住宅地需要にも支えられて地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は狭義には市内南部近郊の幹線道路沿いの商住混在地域であるが、取引事例が少ないことから広義に解して
市内近郊の幹線道路沿いの地域一円として把握した。主たる需要者は店舗等または住宅として自己利用することが目的
の個人あるいは中小法人企業である。住宅地に対する需要は回復しており、近隣地域のような幹線道路沿いの地域にも
住宅地需要は広がっている。画地規模にバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は判別し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 定期借地と見られる土地もあるがほとんどが自己所有・自己利用の土地・建物である。主たる需要者も自己利用を目的
としており、投資目的の取引は希で、住宅地利用を目的とする需要も見受けられる。本件では主たる需要者の購入価格
決定過程を考慮して比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも勘案して鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[162.3]		 [100.0]
100		 79,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地は観光客の回復等にともなって地
価は回復傾向にある。郊外路線商業地につい
ても背後の住宅地需要等に支えられる形で、
これも回復傾向。

土地利用にほとんど変化はなく、地域要因に
大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
２
-17		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25m市道、
西11m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b ０２４公１
１
-27		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d ０２４公１
８
-9		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m市道、
東6m、角地
準工
高度地区最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,282 		 100
[ 104.6]
77,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,700 
b (　           ) 
87,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,257 		 100
[ 112.9]
79,944 
79,900 
c (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
92,834 		 100
[ 116.4]
79,754 
79,800 
d (　           ) 
59,701  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
89,466 		 100
[ 113.7]
78,686 
78,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



金沢 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,715,028 
1,871,723 
6,843,305 
6,351,200 
492,105 		 （　0.9497）
467,352 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,159,826 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高25m
高度地区最高18m		 88 ％   300 ％   290 ％   252 ㎡     11.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２～４階に各戸５０㎡程度の住宅２戸、計６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
90.0 
121.50 
2,510 
304,965 		 3.0  914,895 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
135.00 
80.0 
108.00 
1,430 
154,440 		 2.0  308,880 
1.0  154,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
82.5 
445.50 

768,285 		 1,841,535 
463,320 
⑨年額支払賃料        768,285 円　×　12ヶ月　＝　       9,219,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     445.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,219,420 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       950,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,556,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,841,535 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          463,320 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         141,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,715,028 円　　　　（　        34,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２８
　　　　-101		 2,047  
(   1,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,398 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,516 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７
　　　　-2		 2,735  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,633 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 285,223 円  　　　        9,507,420　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,900 円  　　　　     93,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,871,723 円　（　　　　　　         7,427 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,351,200 円  
（　　　　　        25,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,715,028 円      
②総費用 1,871,723 円      
③純収益　①－② 6,843,305 円      
④建物等に帰属する純収益 6,351,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 492,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 467,352 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,855 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,159,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市弥生二丁目２８番１
 2200000029125-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考