別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
金沢 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-19 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市高尾台４丁目７５番外
 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の物販店、営業
所等が多い路線商業
地域		 南東18m市道 水道、ガス、下水 金沢

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南   210 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 金沢駅南方

6.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗が多い路線商業地域であるが、核となる店舗がなく、商況は野々市市方面に客足を奪われ停滞してい
る。しかし、背後住宅地の価格上昇の影響を受け、地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の路線商業地域である。近隣地域は従来からの市街地に位置する幹線道路沿いの中低層の店舗
、営業所等が多い路線商業地域であり、需要者は主に市内の個人事業者や法人である。当市における商業の中心は金沢
駅周辺および都心軸と郊外の大型店舗で、中心部から離れた従来からの路線商業地域は現状維持の状態が続いているが
、背後住宅地域の地価上昇の影響も受けている。規模にもよるが中心となる価格帯は概ね３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くの法人は収益性から意志決定を行うことが多いが、高い空室率を反映して賃料設定も低位に留まる。一方
、取引事例は類似地域の路線商業地域の事例を採用し、各事例には事情補正もないことから信頼性は高いものと思料さ
れる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 78,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかに回復しつつあるが、客足
は郊外の大規模店に流れる傾向がある。



市南部の路線商業地域への客足は主に隣接の
野々市市方面または白山市イオンモール方面
へ流れており、商況はやや停滞している。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
２
-17		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25m市道、
西11m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b ０２４公１
８
-35		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ０２４公３
１
-14		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.8m市
道、
北東2.9m、
南西3m、
三方路
近商
高度地区最高18m
(100,290)
d ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e ０２４公０
９
-33		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
南西3.7m、
角地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,603 		 100
[ 102.0]
80,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
114,932  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,311 		 100
[ 130.0]
89,470 
89,500 
c (　           ) 
69,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.9]
101,973 		 100
[ 124.7]
81,775 
81,800 
d (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[ 115.0]
79,490 
79,500 
e (　           ) 
78,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,085 		 100
[ 110.0]
72,805 
72,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



金沢 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,937,068 
1,485,221 
5,451,847 
4,352,300 
1,099,547 		 （　0.9456）
1,039,732 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,219,020 円　　　　（　     55,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 Ｓ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   380 ㎡     19.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗、２階事務所を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
2,264 
327,148 		 6.0  1,962,888 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
170.00 
90.0 
153.00 
1,909 
292,077 		 6.0  1,752,462 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
87.5 
297.50 

619,225 		 3,715,350 
0 
⑨年額支払賃料        619,225 円　×　12ヶ月　＝　       7,430,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,430,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       767,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,903,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,715,350 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,937,068 円　　　　（　        18,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-2		 2,735  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,302 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２６
　　　　-4		 2,558  
(   2,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,247 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 367,800 円  　　　　     61,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 230,121 円  　　　        7,670,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,000 円  　　　　     61,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,485,221 円　（　　　　　　         3,908 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,352,300 円  
（　　　　　        11,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,937,068 円      
②総費用 1,485,221 円      
③純収益　①－② 5,451,847 円      
④建物等に帰属する純収益 4,352,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,099,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,039,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,219,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市高尾台四丁目７５番
 2200000170123-0000
2 　金沢市高尾台四丁目７６番
 2200000170124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-19 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　諸江　美和   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市高尾台４丁目７５番外
 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の物販店、営業
所等が多い路線商業
地域		 南東18m市道 水道、ガス、下水 金沢

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南   210 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南方

6.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 金沢市南部郊外の路線商業地域で、近年は隣接する野々市市で出店が相次いでいることにより、路線商業地とし
ての競合が見られたが、背後住宅地域の地価上昇の影響を受け、当該路線の地価も微増傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市南部を中心とした幹線道路及びそれに連続する準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は
、地元法人、全国展開のチェーン店、個人事業主等の事業者である。市内郊外や野々市市の路線商業地域の間では競合
が見られるが、背後住宅地の需要が堅調なことから、不動産需給は概ね安定している。取引規模や取引動機に応じて価
格帯にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では自己使用の店舗や事務所等が中心であることから、賃料水準として適正なものが見出しがたく、収益価格
は相対的に精度が劣るものと思料される。一方、比準価格は規範性のある取引事例を採用して検討しており市場動向を
反映した価格が求められた。よって本件では、収益価格は参考に留め、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ることができた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 80,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢駅周辺及び中心部商業地域は人流が回復
が著しい。郊外路線商業地域も、背後住宅地
の地価上昇の影響も加わり、地価上昇傾向に
ある。

堅調な背後住宅地の需要により、商業地域の
需要も概ね安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
２
-17		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25m市道、
西11m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b ０２３調１
５
-3		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d ０２３調１
５
-22		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
南6m、二方路
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
81,603 		 100
[ 103.0]
79,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,200 
b (　           ) 
96,759  		 100
[ 120.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,342 		 100
[ 105.0]
80,326 
80,300 
c (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[ 117.3]
77,932 
77,900 
d (　           ) 
81,645  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,328 		 100
[ 103.0]
78,959 
79,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



金沢 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,047,325 
1,515,296 
5,532,029 
4,465,900 
1,066,129 		 （　0.9456）
1,008,132 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     20,574,122 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗　事務所 178.50 Ｓ2 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   380 ㎡     19.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階貸店舗、２階貸事務所を想定　駐車場は６台分 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.50 
85.0 
151.73 
2,219 
336,689 		 6.0  2,020,134 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
178.50 
90.0 
160.65 
1,760 
282,744 		 6.0  1,696,464 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
87.5 
312.38 

619,433 		 3,716,598 
0 
⑨年額支払賃料        619,433 円　×　12ヶ月　＝　       7,433,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,433,196 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       779,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,013,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,716,598 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,047,325 円　　　　（　        18,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６
　　　　-22		 1,744  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,219 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２６
　　　　-4		 2,558  
(   2,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,842 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,400 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 233,796 円  　　　        7,793,196　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      534,600 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,515,296 円　（　　　　　　         3,988 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,465,900 円  
（　　　　　        11,752 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,047,325 円      
②総費用 1,515,296 円      
③純収益　①－② 5,532,029 円      
④建物等に帰属する純収益 4,465,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,066,129 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,008,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,574,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市高尾台四丁目７５番
 2200000170123-0000
2 　金沢市高尾台四丁目７６番
 2200000170124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考