別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-18 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市野町１丁目３５番１外
｢野町１－１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高31m


(100,500)
不整形
1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 北西22m国道 水道、ガス、下水 金沢

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

2.7km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地の片町地区に隣接する地域ではあるが、人の回遊は犀川でほぼ途切れ、新たな出店需要も少なく、土
地利用は概ね現状を維持、地価は住宅地需要の後押しもあってやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は狭義には中心部に近い幹線道路沿いの商業地域一円であるが、取引事例数の制約から広義に解して中心部
近郊を含めて同一需給圏を把握した。主たる需要者は自己利用目的の個人あるいは中小法人企業である。観光客を顧客
とする店舗は少なく新型コロナウィルス禍の影響は軽微で、地価は概ね横這いで推移してきたが、足下で地域への宅地
需要は回復傾向。画地規模にバラツキが大きく、取引の中心となる価格帯は判別し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗に対する賃借需要が少なく空室が目立っており、求めた収益価格の信頼性は低い。需要者はほとんどが店舗や住宅
としての自己利用を目的としており、収益性を目安に取引価格を決定している需要者はほとんどいない。本件では需要
者が取引相場等を参考として取引価格を決定している実態に着目して比準価格を採用し、周辺地域の公示地・基準地の
価格動向・水準をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。収益価格は参考にとどめた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地は観光客の回復等にともなって地
価は回復傾向にある。郊外路線商業地につい
ても背後の住宅地需要等に支えられる形で、
これも回復傾向。

新規出店等の動きは見られず、土地利用にも
変化はなく、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。評価対象地で営業
していた店舗が閉店し、居住者はそのままと
推定され、新たな出店の動きはない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
３
-49		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,500)
b ０２４公０
３
-10		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
c ０２３調２
７
-54		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
d ０２３調２
９
-18		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
e ０２４公０
９
-33		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
南西3.7m、
角地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,928  		 100
[ 120.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
128,020 		 100
[ 100.0]
128,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
127,000 
b (　    114,000) 
114,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
121,312 		 100
[  92.2]
131,575 
130,000 
c (　           ) 
84,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
106,899 		 100
[  85.3]
125,321 
124,000 
d (　           ) 
120,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 110.0]
137,468 		 100
[ 106.7]
128,836 
128,000 
e (　           ) 
78,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,085 		 100
[  72.8]
110,007 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



金沢 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地であり、素地価格等の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,185,933 
1,077,348 
4,108,585 
3,576,800 
531,785 		 （　0.9497）
505,036 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,979,043 円　　　　（　     80,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   136 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２・３階に１ＬＤＫ計４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 想定建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
92.0 
82.80 
2,500 
207,000 		 6.0  1,242,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,600 
122,400 		 2.0  244,800 
1.0  122,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
87.3 
235.80 

451,800 		 1,731,600 
244,800 
⑨年額支払賃料        451,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,421,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,421,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       566,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,095,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,731,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          244,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          74,909 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,185,933 円　　　　（　        38,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-21		 2,255  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,512 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７
　　　　-15		 1,624  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,524 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 169,848 円  　　　        5,661,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      447,100 円  　　　　     52,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,077,348 円　（　　　　　　         7,922 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,576,800 円  
（　　　　　        26,300 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,185,933 円      
②総費用 1,077,348 円      
③純収益　①－② 4,108,585 円      
④建物等に帰属する純収益 3,576,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 531,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 505,036 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,714 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,979,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市野町一丁目３５番１
 2200000098597-0000
2 　金沢市野町一丁目３６番１
 2200000098598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-18 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市野町１丁目３５番１外
｢野町１－１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高31m


(100,500)
不整形
1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 北西22m国道 水道、ガス、下水 金沢

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南方

2.7km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 犀川を挟んで、繁華街「片町」に近接する商業地域である。周辺観光地への観光客の往来が戻りつつあり、中心
部商業地と比べ相対的な割安感も見られることから、地価はやや強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市市街地及び市街地外縁部の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円。需要者の中心
は当市を中心に事業展開を行う地元事業者と考えられるが、新たに進出を計画する県外企業も含まれる。観光客動向に
左右されにくい業態が多いため地域に大きな変動はないが、繁華街に近接する立地の良さ等から地価はやや回復傾向。
取引規模や取引動機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引は自用目的のものが中心であり賃貸物件所有目的は殆どなく、元本に見合う賃料授受のない地域柄から収益価格は
やや低位に試算された。比準価格は、当市の商業地域の取引が少なく、取引に特殊な事情が見られるもの等をも採用せ
ざるを得なかったが慎重な事例分析により比準を行い試算したものであり規範性が高い。よって、前年からの価格変動
要因等の検討を踏まえた結果、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は増加。観光客数は強い
回復基調にあり、観光地や市街地中心部にお
ける地価は上昇傾向。


間口が狭い等の小規模画地が多く、画地利用
が限定されるものの、中心商業地域に近接す
る好立地である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
３
-49		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,500)
b ０２４公０
３
-10		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
c ０２３調２
７
-54		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
d ０２４公３
１
-14		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.8m市
道、
北東2.9m、
南西3m、
三方路
近商
高度地区最高18m
(100,290)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,928  		 100
[ 120.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
127,638 		 100
[ 100.0]
127,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
126,000 
b (　    114,000) 
114,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
119,874 		 100
[  93.1]
128,758 
127,000 
c (　           ) 
84,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
105,528 		 100
[  84.4]
125,033 
124,000 
d (　           ) 
69,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.9]
101,973 		 100
[  79.6]
128,107 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



金沢 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,995,960 
1,033,184 
3,962,776 
3,420,400 
542,376 		 （　0.9497）
515,094 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,197,696 円　　　　（　     82,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   136 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階は各階２戸の平均専有面積約３８㎡ファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 低層店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
92.0 
82.80 
2,478 
205,178 		 6.0  1,231,068 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,500 
114,750 		 2.0  229,500 
1.0  114,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
87.3 
235.80 

434,678 		 1,690,068 
229,500 
⑨年額支払賃料        434,678 円　×　12ヶ月　＝　       5,216,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     235.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,216,136 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       545,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,910,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,690,068 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          70,227 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,995,960 円　　　　（　        36,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-21		 2,255  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,478 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２
　　　　-26		 3,340  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,565 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 301,800 円  　　　　     50,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 163,684 円  　　　        5,456,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,500 円  　　　　     50,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,300 円  　　　　     50,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,033,184 円　（　　　　　　         7,597 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,420,400 円  
（　　　　　        25,150 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,995,960 円      
②総費用 1,033,184 円      
③純収益　①－② 3,962,776 円      
④建物等に帰属する純収益 3,420,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 542,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 515,094 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,197,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市野町一丁目３５番１
 2200000098597-0000
2 　金沢市野町一丁目３６番１
 2200000098598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考