別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
金沢 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.
鑑定評価額 66,200,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市増泉１丁目５２４番外
｢増泉１－１９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(100,400)

1:1		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 大型スーパー、中低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m県道、背面道 水道、ガス、下水 金沢

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南方

2.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力のある大型商業施設を中心に各種店舗等が見られる。アフターコロナは地価が回復傾向にあると予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市市街地及び郊外の幹線道路及び準幹線道路沿線並びにその周辺の地域一円。需要者の中心は金沢市
を中心に事業展開を行う地元企業と考えられる。大型商業施設を核として商繁華性を維持している。取引規模や取引動
機に応じて価格帯はまちまちであり、需給の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は自己使用の店舗や事務所等が中心である地域性から賃料水準として適正なものが見いだしにくく、相対的に
精度が劣る。また、比準価格については当市の商業地域における事例を分析し、比準を行い試算したものであり、規範
性が相対的に高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [102.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復しつつあるが、インフレの影響に
より商業地の需要は不透明である。



地域要因に特別の変動はないが、大型ショッ
ピングセンター周辺での一定の賑わいが回復
中。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３調２
７
-54		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
b ０２３調１
５
-3		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ０２３調１
５
-22		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
南6m、二方路
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d ０２４公１
８
-40		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
西9.5m、角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e ０２４公１
８
-9		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m市道、
東6m、角地
準工
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
105,528 		 100
[ 107.0]
98,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
96,759  		 100
[ 120.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,342 		 100
[  79.9]
105,559 
108,000 
c (　           ) 
81,645  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,328 		 100
[  78.1]
104,133 
106,000 
d (　           ) 
86,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
91,414 		 100
[  86.6]
105,559 
108,000 
e (　           ) 
59,701  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
88,869 		 100
[  84.8]
104,798 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



金沢 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,188,249 
6,481,465 
23,706,784 
21,624,000 
2,082,784 		 （　0.9497）
1,978,020 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     43,000,435 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 297.00 Ｓ5 1,485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   630 ㎡     24.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所フロア貸し、３～５階は平均専有面積約４４㎡のファミリータイプ各階６戸を想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 中層店舗、事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.00 
80.0 
237.60 
2,758 
655,301 		 6.0  3,931,806 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
297.00 
85.0 
252.45 
2,206 
556,905 		 6.0  3,341,430 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
297.00 
90.0 
267.30 
1,793 
479,269 		 2.0  958,538 
1.0  479,269 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,485.00 
87.0 
1,291.95 

2,650,013 		 10,148,850 
1,437,807 
⑨年額支払賃料      2,650,013 円　×　12ヶ月　＝　      31,800,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,800,156 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,295,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,656,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,148,850 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,437,807 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         439,969 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,188,249 円　　　　（　        47,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７
　　　　-1		 1,973  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,772 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,758 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９
　　　　-20		 3,110  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,880 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,908,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 988,565 円  　　　       32,952,156　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,703,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,481,465 円　（　　　　　　        10,288 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,624,000 円  
（　　　　　        34,324 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,188,249 円      
②総費用 6,481,465 円      
③純収益　①－② 23,706,784 円      
④建物等に帰属する純収益 21,624,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,082,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,978,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,000,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市増泉一丁目５２４番
 2200000052823-0000
2 　金沢市増泉一丁目５２５番１
 2200000052826-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.
鑑定評価額 66,800,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市増泉１丁目５２４番外
｢増泉１－１９－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(100,400)

1:1		 診療所兼住宅

ＲＣ3		 大型スーパー、中低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m県道、背面道 水道、ガス、下水 金沢

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   190 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗、中低層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 大型商業施設アピタ金沢店を
核とする商業地域。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 金沢駅南方

2.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 大型集客施設を中心に店舗等が建ち並んでいる。また金沢市内にあってエステ関連の店舗が多く、現状で推移す
ると予測。テナント供給が比較的多い中で需要も底堅い状況にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗、中低層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内の幹線街路沿いの商業地域である。需要者の中心は県内外の店舗・営業所を営む企業及び個人事
業者である。大型店舗を核とする路線商業地であり、その周辺では集客力を見込んで積極的な店舗進出が認められる。
また近年の美容ブームから多数のエステ店舗が近隣周辺に出店している。画地規模にバラつきがあるため、需要の中心
となる価格帯を特定することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は直接法を採用して求められたもので商業地にあっては理論的であるが、近隣地域では住居部分の家賃が地価
水準に見合わないことが多く、やや低めに試算された。一方、比準価格は規範性に優れた複数の事例を中心に求められ
ており、信頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を勘
案し、当市の商業地の需給動向等をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.5]		 [102.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ終了するとともに、路線商業
地、普通商業地は、中心商業地に対して相対
的割安感が高まっており、上昇地点が増加し
ている。

エステ関連の店舗が多く、コロナ禍の影響が
弱まったことで集客力が増大した。地域内の
大型商業施設も集客力が増大し、地価上昇が
継続した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
３
-10		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
b ０２４公０
３
-49		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,500)
c ０２４公２
７
-18		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西19m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
d ０２３調２
７
-54		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    114,000) 
114,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
121,552 		 100
[ 114.4]
106,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
144,928  		 100
[ 120.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
128,020 		 100
[ 118.9]
107,670 
110,000 
c (　           ) 
189,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,412 		 100
[ 165.0]
116,613 
119,000 
d (　           ) 
84,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
107,110 		 100
[ 103.0]
103,990 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



金沢 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,395,736 
6,488,600 
23,907,136 
21,624,000 
2,283,136 		 （　0.9497）
2,168,294 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     47,136,826 円　　　　（　     74,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 297.00 Ｓ5 1,485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   630 ㎡     24.0 m x   26.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所はフロア貸し、住宅は面積約４４㎡のファミリータイプの建物を各階６戸想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 店舗・事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.00 
80.0 
237.60 
2,820 
670,000 		 6.0  4,020,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
297.00 
85.0 
252.45 
2,202 
556,000 		 6.0  3,336,000 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
297.00 
90.0 
267.30 
1,799 
481,000 		 2.0  962,000 
1.0  481,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,485.00 
87.0 
1,291.95 

2,669,000 		 10,242,000 
1,443,000 
⑨年額支払賃料      2,669,000 円　×　12ヶ月　＝　      32,028,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,291.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,028,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,318,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,862,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,242,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,443,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         441,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,395,736 円　　　　（　        48,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８
　　　　-26		 3,176  
(   2,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,001 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,834 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７
　　　　-1		 1,973  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
2,657 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,908,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 995,400 円  　　　       33,180,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,703,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,488,600 円　（　　　　　　        10,299 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   1,485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,624,000 円  
（　　　　　        34,324 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,395,736 円      
②総費用 6,488,600 円      
③純収益　①－② 23,907,136 円      
④建物等に帰属する純収益 21,624,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,283,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,168,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,136,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市増泉一丁目５２４番
 2200000052823-0000
2 　金沢市増泉一丁目５２５番１
 2200000052826-0000
3 　
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6 　
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備考