別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
金沢 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-14 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.
鑑定評価額 77,600,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市片町２丁目６００番２外
｢片町２－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.2		 店舗

Ｓ9F1B		 高層の飲食店ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北東19m市道、北西側道 水道、ガス、下水 金沢

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 社交ビルが多い繁華街 街

路		 １９ｍ　市道 交通

施設		 金沢駅南方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍以降は客足が途絶えていたが、最近はその影響も殆ど無くなり回復の兆しが見られる。しかし、片町商
業地域全体に建物の老朽化が進み、今後は再開発等に期待がかかる。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅・武蔵・片町に続く金沢都心軸及びその背後の商業地域。需要者は飲食店を中心にホテル、事務所
、物販関連等の県内外法人、機関投資家が中心である。金沢市の９月末のオフィス空室率は駅西大型オフィスビル完成
の影響等で１４．９％と６月末の１３．９％から１ポイント悪化している。但し、コロナ禍の影響が薄まり、商況が上
向いているため、繁華街に対する需要は増えつつある。中心となる価格帯は見出しにくいが億単位となることが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くの法人は収益性から意志決定を行うことが多い。金沢市ではオフィスの空室率が増加し、賃料水準も低下
傾向である。ただ、コロナ禍の影響が薄まり、繁華街については客足が徐々に戻りつつある。取引事例は類似地域の商
業地の事例を採用し、市場の実態を反映していることから信頼性は高いものと思料される。本件においては、信頼性の
高い比準価格を標準とし、収益価格も考量して、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    396,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィス空室率は上昇しているが、コロナ禍
の影響も殆どなくなり、今後、繁華街への客
足が戻ることが、期待できる。


片町飲食店街は近年、建物の老朽化が目立つ
ようになり、今後、再開発等によるビルの建
て替えが期待される。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
b ０２４公２
７
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19.3m県道、
東2.8m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
c ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
d ０２３調２
４
-44		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東4m、二方路
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,360)
e ０２３調１
１
-5		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.5m市道、
東4m、角地
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,132 		 100
[  85.9]
527,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
543,000 
b (　           ) 
381,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
386,119 		 100
[  91.8]
420,609 
433,000 
c (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  86.4]
396,591 
408,000 
d (　           ) 
288,563  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
330,244 		 100
[  75.2]
439,154 
452,000 
e (　           ) 
279,618  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
281,811 		 100
[  69.0]
408,422 
421,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



金沢 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,092,804 
6,657,550 
23,435,254 
20,349,000 
3,086,254 		 （　0.9511）
2,935,336 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     66,712,182 円　　　　（　    357,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 Ｓ6F1B 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   187 ㎡     13.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全フロア店舗、地下１階～地上２階までは各階フロア貸し、３階～６階は部分貸し。 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
140.00 
70.0 
98.00 
2,679 
262,542 		 8.0  2,100,336 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
3,905 
437,360 		 8.0  3,498,880 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
3,397 
380,464 		 8.0  3,043,712 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
3,296 
421,888 		 8.0  3,375,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
75.8 
834.00 

2,767,918 		 22,143,344 
0 
⑨年額支払賃料      2,767,918 円　×　12ヶ月　＝　      33,215,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     834.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸市場の慣行により共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等に担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,215,016 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,321,502 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,893,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,143,344 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         199,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,092,804 円　　　　（　       160,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-26		 3,340  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２
　　　　-27		 4,732  
(   4,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
4,151 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,836,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 996,450 円  　　　       33,215,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      612,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,657,550 円　（　　　　　　        35,602 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,349,000 円  
（　　　　　       108,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,092,804 円      
②総費用 6,657,550 円      
③純収益　①－② 23,435,254 円      
④建物等に帰属する純収益 20,349,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,086,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,935,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,712,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     357,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市片町二丁目６００番２
 2200000263826-0000
2 　金沢市片町二丁目６０１番
 2200000263827-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-14 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市片町２丁目６００番２外
｢片町２－２４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

1:1.2		 店舗

Ｓ9F1B		 高層の飲食店ビルが
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北東19m市道、北西側道 水道、ガス、下水 金沢

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 社交ビルが多い飲食店街 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ホテル開発適地への需要はやや弱まっていたが、金沢市を代表する片町地区の商業地域で、コロナ禍前の水準に
客足は戻りつつあることから、需給も強含みの状況に転じ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    369,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅前地区、武蔵地区、香林坊地区、片町地区等の中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。
需要者の中心は、県内外の法人、不動産業者、県内の地元企業等である。近隣地域は金沢市を代表する片町地区の商業
地域で、コロナ禍前の水準に客足は戻りつつあることから、需給も強含みの状況にある。なお、取引される画地規模や
価格帯には幅があり、需要の中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は手法の性格上理論的であり商業ビルが多い地域では取引にあたって収益性は重視されるが、還元利回り等の
想定事項が多く収益価格は参考に止め、取引市場の実態を直ちに反映する取引事例から試算し実証的で説得力がある比
準価格を重視し、直接法による収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    396,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客増加のほか、北陸新幹線延伸への期待
感もあり、市内中心部の繁華性及び商況が高
まっている。これにより、需給が強含みの状
況にある。

北陸を代表する繁華街で、飲食街の人出はコ
ロナ禍前の状況に戻りつつある。これにより
、需要が強含みの状況で、地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
b ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
c ０２３調１
１
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
北西3.6m、
角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
d ０２３調１
２
-8		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、南西2.5m、
二方路
商業
高度地区最高12m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  89.2]
384,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
454,440 		 100
[ 115.0]
395,165 
407,000 
c (　           ) 
413,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
467,947 		 100
[ 115.0]
406,910 
419,000 
d (　           ) 
553,899  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
570,032 		 100
[ 129.7]
439,500 
453,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



金沢 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,513,480 
6,506,368 
23,007,112 
19,817,000 
3,190,112 		 （　0.9511）
3,034,116 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     68,957,182 円　　　　（　    369,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 Ｓ6F1B 1,105.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   187 ㎡     13.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階・店舗フロア貸し、３～６階・店舗部分貸し ⑦有効率　  74.9 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
70.0 
112.00 
3,797 
425,264 		 8.0  3,402,112 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
3,417 
410,040 		 8.0  3,280,320 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
3,227 
387,240 		 8.0  3,097,920 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
145.00 
80.0 
116.00 
2,848 
330,368 		 8.0  2,642,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,105.00 
74.9 
828.00 

2,714,632 		 21,717,056 
0 
⑨年額支払賃料      2,714,632 円　×　12ヶ月　＝　      32,575,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,575,584 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,257,558 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,318,026 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,717,056 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         195,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,513,480 円　　　　（　       157,826 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０
　　　　-3		 2,717  
(   2,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
3,752 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,822 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,797 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-5		 4,903  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
3,891 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,788,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 977,268 円  　　　       32,575,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      612,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,533,000 円  　　　　    298,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,506,368 円　（　　　　　　        34,793 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 298,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,105.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,817,000 円  
（　　　　　       105,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,513,480 円      
②総費用 6,506,368 円      
③純収益　①－② 23,007,112 円      
④建物等に帰属する純収益 19,817,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,190,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,034,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,957,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     369,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市片町二丁目６００番２
 2200000263826-0000
2 　金沢市片町二丁目６０１番
 2200000263827-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考