別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-13 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.
鑑定評価額 541,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市広岡１丁目１１２番外
｢広岡１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 746  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,600)

1:1		 事務所

Ｓ10F1B		 中高層の事務所、店
舗が多い駅に近い商
業地域		 北西25m県道 水道、ガス、下水 金沢

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 金沢駅西口側の商業地域 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 金沢駅西方

320m		 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 オフィスビル，マンション等の開発ラッシュの駅西口側の業務商業地域。オフィスビル市場はやや軟調ながら、
ホテル等の稼働率が大きく回復。日銀移転や３ヶ月後に迫った新幹線延伸への期待から地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層事務所地と判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅周辺、武蔵、南町、香林坊・片町のいわゆる「都心軸」の中高層店舗・事務所が連たんする業務商
業地域。需要者は機関投資家，不動産開発業者及び個人投資家等。売物件は一等地は未だ皆無に近いが、準一等地や裏
通りでは数多く出てきており、価格設定も強気である。日銀金沢支店の駅西移転でオフィスビルの建設が一気呵成で、
金融新都心が現実に。令和６年春の北陸新幹線敦賀延伸への期待と相俟って、地価は上昇基調で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発・投資の動きは、金沢駅東口側に対し西口側が優勢である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高く収益環
境は堅調であったが、オフィス床の大量供給で空室率は金沢市全体としては軟調気味に推移しており、利回りの推移等
不確実要素も抱える。一方比準価格は金沢駅周辺～都心の事例を複数採用し、市場の実勢を反映しているものと思量す
る。よって規範性が高い比準価格を標準に、規範性でやや劣る収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢（県） 5-21            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    685,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の解除により、特に後半で、人流は
じめ経済活動が戻り、金融緩和・消費刺激策
等から市場マインドが回復し、観光客，訪日
客も戻った。

日銀金沢支店の駅西移転でオフィスビルの建
設が一気呵成。金融新都心が現実に。来年３
月に迫る新幹線敦賀延伸の期待と相俟って、
地価は上昇基調。

特に個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公１
６
-28		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東3m、二方路
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(100,360)
b ０２３調１
２
-8		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、南西2.5m、
二方路
商業
高度地区最高12m
(80,300)
c ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
d ０２４公２
７
-11		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m県道、
南西8m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
571,870  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
563,622 		 100
[  72.3]
779,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
780,000 
b (　           ) 
553,899  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
570,032 		 100
[  77.0]
740,301 
740,000 
c (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,132 		 100
[  59.3]
764,135 
764,000 
d (　    168,081) 
420,203  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
412,452 		 100
[  56.4]
731,298 
731,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



金沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,681,234 
54,596,272 
111,084,962 
87,780,000 
23,304,962 		 （　0.9277）
21,620,013 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    491,363,932 円　　　　（　    659,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 517.00 Ｓ10 4,356.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   600 ％   600 ％   746 ㎡     27.5 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 概ね現状建物を想定。１階は店舗、事務所は各階部分貸し、駐車場はタワー式。運営管理形態は市場実態を踏まえ外部委託とした。 ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 概ね標準的と判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
306.00 
70.0 
214.20 
5,500 
1,178,100 		 10.0  11,781,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
405.00 
75.0 
303.75 
4,300 
1,306,125 		 10.0  13,061,250 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
402.00 
75.0 
301.50 
4,200 
1,266,300 		 10.0  12,663,000 
0.0  0 

 7～ 9		 事務所
517.00 
75.0 
387.75 
4,200 
1,628,550 		 10.0  16,285,500 
0.0  0 

10～10		 事務所
486.00 
75.0 
364.50 
4,200 
1,530,900 		 10.0  15,309,000 
0.0  0 

計
4,356.00 
74.6 
3,251.70 

13,965,975 		 139,659,750 
0 
⑨年額支払賃料     13,965,975 円　×　12ヶ月　＝　     167,591,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,251.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸市場の慣行から共益費（管理費）は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,500 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       167,591,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      11,100,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    14,295,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 164,396,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       139,659,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,284,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,681,234 円　　　　（　       222,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-34		 3,448  
(   3,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１
　　　　-35		 3,781  
(   3,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,493 
c ０１
　　　　-37		 6,142  
(   6,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[140.0]
4,642 
金沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,920,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 28,590,672 円  　　　      178,691,700　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,225,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,596,272 円　（　　　　　　        73,185 円／㎡）　　（経費率　　  33.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   4,356.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,780,000 円  
（　　　　　       117,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,681,234 円      
②総費用 54,596,272 円      
③純収益　①－② 111,084,962 円      
④建物等に帰属する純収益 87,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,304,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,620,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    491,363,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     659,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市広岡一丁目１１２番
 2209000330289-0000
2 　金沢市広岡一丁目１１３番
 2209000330290-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-13 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.
鑑定評価額 530,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市広岡１丁目１１２番外
｢広岡１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 746  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,600)

1:1		 事務所

Ｓ10F1B		 中高層の事務所、店
舗が多い駅に近い商
業地域		 北西25m県道 水道、ガス、下水 金沢

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       746 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ金沢駅西口近接の商業地
域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 金沢

320m		 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ金沢駅西口に近接する駅西地区の商業地域であり、近年、当該地区では商業ビル、高層分譲マンションの建
設が進捗しており、商況、繁華性が高まっていることから地価水準は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    647,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内の高度商業地域及び普通商業地域。需要者は県内外の不動産業者及び機関投資家である。金沢駅
西地区に存するが、令和５年１１月の銀行支店の当地区への移転を契機として、オフィスビルの建設が計画も含めある
ほか、近隣地区ではマンションの建設も進捗している。令和６年３月に迫った北陸新幹線敦賀延伸の期待感と相俟って
、地価水準は上昇傾向にある。ただし、取引の規模や目的が様々で中心的価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層オフィスビル、店舗が多く、オフィス系賃貸物件は豊富に出回っていることから、商業事業者向けの
賃貸市場の成の熟成の程度は高い。よって本件では資料豊富な比準価格及び直接法による収益価格を関連づけ、さらに
金沢市の商業地域の推移動向等を勘案して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢 5-21                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    685,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客増加のほか、北陸新幹線延伸への期待
感もあり、市内中心部の繁華性及び商況が高
まっている。これにより、需給が強含みの状
況にある。

駅西地区では、銀行支店の当地区への移転も
あり、高層分譲マンションの建設も進捗して
いることから地価水準は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
b ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
c ０２３調１
１
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
北西3.6m、
角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
d ０２３調１
２
-8		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、南西2.5m、
二方路
商業
高度地区最高12m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  50.4]
679,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
680,000 
b (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
454,440 		 100
[  65.6]
692,744 
693,000 
c (　           ) 
413,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
467,947 		 100
[  65.6]
713,334 
713,000 
d (　           ) 
553,899  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
570,032 		 100
[  73.5]
775,554 
776,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    720,000 円／㎡]  



金沢 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

163,051,444 
52,384,128 
110,667,316 
87,780,000 
22,887,316 		 （　0.9277）
21,232,563 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    482,558,250 円　　　　（　    647,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 440.00 Ｓ10 4,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   600 ％   600 ％   746 ㎡     27.5 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～１０階はフロア貸し事務所を想定 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
440.00 
70.0 
308.00 
5,456 
1,680,448 		 10.0  16,804,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
440.00 
75.0 
330.00 
4,827 
1,592,910 		 10.0  15,929,100 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
440.00 
75.0 
330.00 
4,197 
1,385,010 		 10.0  13,850,100 
0.0  0 

 7～ 9		 事務所
440.00 
75.0 
330.00 
3,777 
1,246,410 		 10.0  12,464,100 
0.0  0 

10～10		 事務所
440.00 
75.0 
330.00 
3,567 
1,177,110 		 10.0  11,771,100 
0.0  0 

計
4,400.00 
74.5 
3,278.00 

13,729,738 		 137,297,380 
0 
⑨年額支払賃料     13,729,738 円　×　12ヶ月　＝　     164,756,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,278.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,500 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       164,756,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      11,100,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    14,068,548 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 161,788,308 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,297,380 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,263,136 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     163,051,444 円　　　　（　       218,568 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-34		 3,448  
(   3,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,909 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,232 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,197 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１
　　　　-35		 3,781  
(   3,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
4,555 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,920,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 26,378,528 円  　　　      175,856,856　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,225,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,384,128 円　（　　　　　　        70,220 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　   4,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,780,000 円  
（　　　　　       117,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 163,051,444 円      
②総費用 52,384,128 円      
③純収益　①－② 110,667,316 円      
④建物等に帰属する純収益 87,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,887,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,232,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    482,558,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     647,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市広岡一丁目１１２番
 2209000330289-0000
2 　金沢市広岡一丁目１１３番
 2209000330290-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考