別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-11 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.
鑑定評価額 423,000,000 円  １㎡当たりの価格 740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市武蔵町１番外
｢武蔵町１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

2.5:1		 ホテル

Ｓ9		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 東22m国道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 百貨店のほか、店舗、ホテル等が建ち並ぶ。観光客増加による効果を最も受けている地区で、金沢駅前地区と香
林坊片町地区の結節点として、今後もホテル、マンション等の開発が進むと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    494,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅周辺及び金沢市中心市街地の商業地域。需要者の中心は事務所あるいは店舗の進出を目指す中小を
中心とする事業者等である。観光地として名高い近江町市場に近接する等、アフターコロナの観光客増の影響を受ける
地域に存していることから、土地需要は高く、価格は上昇傾向にある。ただし、取引の規模や目的が様々で中心的価格
帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は手法の性格上理論的であり商業ビルが多い地域では取引にあたって収益性は重視されるが、還元利回り等の
想定事項が多く収益価格は参考に止め、取引市場の実態を直ちに反映する取引事例から試算し実証的で説得力がある比
準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、金沢市中心部の商業地域の推移動向等を勘案して、対象標準地の鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[144.9]		 [103.0]
100		 740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客増加のほか、北陸新幹線延伸への期待
感もあり、市内中心部の繁華性及び商況が高
まっている。これにより、需給が強含みの状
況にある。

観光地として名高い近江町市場に近接する等
、観光客増の影響を受ける地域に存している
ことから土地需要は高く、地価も上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
b ０２３調１
１
-3		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東3m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
c ０２３調１
１
-4		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
北西3.6m、
角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,240)
d ０２３調１
２
-8		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、南西2.5m、
二方路
商業
高度地区最高12m
(80,300)
e ０２３調１
８
-59		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  50.4]
679,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
700,000 
b (　           ) 
401,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
454,440 		 100
[  64.9]
700,216 
721,000 
c (　           ) 
413,451  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
467,947 		 100
[  64.9]
721,028 
743,000 
d (　           ) 
553,899  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
570,032 		 100
[  73.5]
775,554 
799,000 
e (　           ) 
222,407  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
266,108 		 100
[  34.8]
764,678 
788,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -63.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



金沢 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,364,846 
44,523,748 
89,841,098 
76,475,000 
13,366,098 		 （　0.9277）
12,399,729 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    281,812,023 円　　　　（　    494,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所 410.00 Ｓ9F2B 4,010.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   571 ㎡     37.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場付で、１・２階店舗、３～９階が事務所で、運営管理形態は外部委託とした。 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
410.00 
75.0 
307.50 
5,159 
1,586,393 		 10.0  15,863,930 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.00 
75.0 
270.00 
4,540 
1,225,800 		 10.0  12,258,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
4,024 
1,158,912 		 10.0  11,589,120 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場
360.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,010.00 
64.7 
2,593.50 

10,924,577 		 109,245,770 
0 
⑨年額支払賃料     10,924,577 円　×　12ヶ月　＝　     131,094,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,593.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,776,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,094,924 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,776,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,554,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,316,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       109,245,770 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,048,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,364,846 円　　　　（　       235,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-36		 4,013  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,159 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０１
　　　　-1		 5,626  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,683 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 22,219,348 円  　　　      138,870,924　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,329,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,523,748 円　（　　　　　　        77,975 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   4,010.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,475,000 円  
（　　　　　       133,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,364,846 円      
②総費用 44,523,748 円      
③純収益　①－② 89,841,098 円      
④建物等に帰属する純収益 76,475,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,366,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,399,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,812,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     494,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市武蔵町１番
 2200000042511-0000
2 　金沢市武蔵町２番１
 2200000042512-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-11 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市武蔵町１番外
｢武蔵町１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高45m
駐車付置義務

(100,600)

2.5:1		 ホテル

Ｓ9		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 東22m国道、三方路 水道、ガス、下水 金沢

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 隣接地域に近江町市場や百貨
店があり、買い物客で賑わっ
ている。		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 金沢駅南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高45m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 アフターコロナの観光客の急回復により、ホテル需要が急増している。周辺に金沢市の代表的な観光地の一つで
ある近江町市場があり、観光需要の点で有利な立地である。当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅から犀川大橋に至る都心軸沿線とその隣接地域で、中高層のオフィス、店舗、ホテル等が建ち並ぶ
準高度商業地域である。主たる需要者は既存のオフィスビル等を取得運用する投資法人や投資目的で賃貸用ビルを建築
する大手不動産会社など、大規模資本を運用できる規模の法人にほぼ限定されている。供給が限定的であることから、
常態的に売り物件が不足している。取引は既存のビル一棟で、数十億円規模が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 不動産投資の意思決定においては、土地建物一体としての投資総額に対する利回りが最も重視されている。土地につい
ては土地単独での収益性ではなく、投下資本の構成要素として現実に仕入れ可能な金額が最大の関心事項であり、現実
に成立した売買先例を重視して土地価格を決定している。よって不動産投資における土地取引の実態を反映した比準価
格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[142.9]		 [103.0]
100		 750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢市のオフィス空室率は１４％台で高止ま
りしている。新型コロナウイルス感染症の５
類以降以来、金沢市を訪れる観光客数が急増
している。

金沢市を代表する観光地の一つである近江町
市場と尾山神社の中間に位置し、観光客数の
増加を受けてホテルや飲食店の賑わいが増し
ている。

オフィスビルやホテルに適した規模であり、
需要者は全国規模に広がっており、小規模画
地と比較して競争力は高い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公０
８
-1		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.2m市道、
南5.3m、
二方路
近商
高度地区最高25m
(100,300)
b ０２４公２
７
-11		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m県道、
南西8m、
二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
c ０２４公２
７
-38		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19.3m県道、
東2.8m、角地
商業
駐車付置義務
高度地区
(100,400)
d ０２４公２
８
-64		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m国道、
東9m、角地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
442,814  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
453,132 		 100
[  58.4]
775,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
799,000 
b (　    168,081) 
420,203  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
412,452 		 100
[  55.9]
737,839 
760,000 
c (　           ) 
381,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
386,119 		 100
[  51.5]
749,746 
772,000 
d (　           ) 
345,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
342,655 		 100
[  48.5]
706,505 
728,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



金沢 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

133,855,554 
44,629,867 
89,225,687 
76,475,000 
12,750,687 		 （　0.9277）
11,828,812 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    268,836,636 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 410.00 Ｓ9F2B 4,010.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
駐車付置義務		 100 ％   600 ％   600 ％   571 ㎡     37.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 オフィス街とショッピング街の中間に位置することから、低層階を物販系店舗、上層階をオフィスの高層ビルを想定した。 ⑦有効率　  64.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
410.00 
75.0 
307.50 
5,138 
1,579,935 		 10.0  15,799,350 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.00 
75.0 
270.00 
4,521 
1,220,670 		 10.0  12,206,700 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
4,008 
1,154,304 		 10.0  11,543,040 
0.0  0 
地下
 1～ 2		 駐車場
360.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,010.00 
64.7 
2,593.50 

10,880,733 		 108,807,330 
0 
⑨年額支払賃料     10,880,733 円　×　12ヶ月　＝　     130,568,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,593.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,776,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       130,568,796 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,776,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,533,792 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 132,811,004 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       108,807,330 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,044,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     133,855,554 円　　　　（　       234,423 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１
　　　　-37		 6,142  
(   6,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[120.0]
5,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,181 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,138 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０
　　　　-1		 5,154  
(   5,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,154 
c １２
　　　　-1		 4,749  
(   4,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
5,123 
金沢 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 22,135,167 円  　　　      138,344,796　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,519,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,629,867 円　（　　　　　　        78,161 円／㎡）　　（経費率　　  33.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 279,000 円／㎡　×　   4,010.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,475,000 円  
（　　　　　       133,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 133,855,554 円      
②総費用 44,629,867 円      
③純収益　①－② 89,225,687 円      
④建物等に帰属する純収益 76,475,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,750,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,828,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    268,836,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市武蔵町１番
 2200000042511-0000
2 　金沢市武蔵町２番１
 2200000042512-0000
3 　
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6 　
7 　
8 　
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11 　
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50 　
備考