別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
金沢 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　本田　淳也   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市鱗町１０３番１
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ普通商
業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 金沢

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   125 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 竪町商店街に近い街なかの商
業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南東方

3.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 片町や竪町商店街に近接する古くからの商業地であり特段の変動要因は無い。中心市街地に比し繁華性は劣り人
流は少ないもの、幹線道路沿いであることから地価水準は底堅く横這い傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市内の幹線道路沿線を中心とした商業地域及び住商混在地域であると判断した。需要者の中心は地
縁性を持つ個人及び法人事業者である。既存の店舗ではコロナ禍で稼働が落ち込んだ影響が残り苦戦を強いられている
。また、中心市街地と比較すると繁華性は劣り先行きが不透明であるため、不動産市場での需要は以前ほど旺盛ではな
い。画地規模や幹線道路からの視認性の優劣によって左右されるため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層店舗兼事務所ビルが連たんする商業地を形成しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は高いもの
の、収益価格については昨今の建築費の上昇や利回り等の不確定要素が多い。したがって、規範性の高い複数の取引事
例から試算し市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、さ
らに金沢市の商業地域の推移動向等を勘案して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[205.6]		 [100.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍前の日常を取り戻しつつある中、金
沢市中心部の商業地は需要が回復している。



幹線道路沿いであるが、中心市街地に比し人
流は少なく繁華性はやや劣る。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２４公３
１
-10		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
駐車付置義務
(70,160)
b ０２４公３
１
-26		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
２住居
駐車付置義務
(60,160)
c ０２４公０
３
-49		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,500)
d ０２４公３
１
-14		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.8m市
道、
北東2.9m、
南西3m、
三方路
近商
高度地区最高18m
(100,290)
e ０２４公２
７
-18		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西19m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,318  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
115,396 		 100
[  86.5]
133,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
151,217  		 100
[ 120.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,896 		 100
[  94.9]
133,715 
134,000 
c (　           ) 
144,928  		 100
[ 120.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
128,020 		 100
[ 101.9]
125,633 
126,000 
d (　           ) 
69,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.9]
101,973 		 100
[  79.0]
129,080 
129,000 
e (　           ) 
189,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,412 		 100
[ 136.5]
140,961 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



金沢 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,488,028 
2,716,718 
9,771,310 
8,931,000 
840,310 		 （　0.9489）
797,370 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     16,965,319 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ5 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   148 ㎡      8.0 m x   18.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～５階はフロア貸し事務所 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,400 
299,200 		 8.0  2,393,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
2,500 
233,750 		 6.0  1,402,500 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
2,200 
205,700 		 6.0  1,234,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
84.0 
462.00 

1,150,050 		 7,498,700 
0 
⑨年額支払賃料      1,150,050 円　×　12ヶ月　＝　      13,800,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     462.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,800,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,380,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,420,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,498,700 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,488,028 円　　　　（　        84,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２
　　　　-15		 4,128  
(   4,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
3,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １５
　　　　-7		 3,824  
(   3,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,584 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
金沢 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 414,018 円  　　　       13,800,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,716,718 円　（　　　　　　        18,356 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,931,000 円  
（　　　　　        60,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,488,028 円      
②総費用 2,716,718 円      
③純収益　①－② 9,771,310 円      
④建物等に帰属する純収益 8,931,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 840,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 797,370 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,965,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市鱗町１０３番１
 2200000296396-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
金沢 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 5-7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.
鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 金沢市鱗町１０３番１
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m
駐車付置義務

(90,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ普通商
業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 金沢

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   125 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華街から外れ、商況は停滞
気味		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金沢駅南東方

3.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華街の片町に連なる商業地域で、片町の業況回復の影響はまだ大きくはないが、小規模店舗の出店が複数みら
れ、価格牽連性を持つ背後住宅地の価格が堅調であることから、地価は底入れしたものとみられる。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地と判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢中心市街地の幹線街路沿線を中心とした商業地域で、価格差が縮まっている裏通りの商住混在地域も
一部含む。需要者は地縁性をもつ事業者等が中心で、外食の全国チェーン等は皆無。沿道型の商業施設立地に甘んじ高
度利用は遅れている。一方、片町に直結する関係位置から、小規模店舗の出店もみられ、片町回復の波及が期待される
。実際の取引価格は土地では２千万円前後の取引が多く、中古建物付では解体費如何で土地価格を左右。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華街片町からは同一路線ながら離れ、自用地が多いことや既存ビルの空室率の不透明感により、賃料設定、建築費の
上昇、利回り等、賃料収益の見通しが難しくなっていることから、収益価格は相対的に規範性が劣る。自用取引が中心
である地域の実情を考慮し、都心部の価格牽連性を持つ背後商住混在地も含めた信頼性の高い取引事例等から試算した
比準価格を重視し、収益価格を参考とし代表標準地との検討結果を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　金沢 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[202.9]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限の解除により、特に後半で、人流は
じめ経済活動が戻り、金融緩和・消費刺激策
等から市場マインドが回復し、観光客，訪日
客も戻った。

繁華街片町に通じる幹線街路沿いで、商況・
客足の流れは停滞していたが、コロナ後小規
模飲食店が複数出店がみられ、価格値頃感か
ら底入れした。

特に個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 金沢 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３調２
９
-18		 金沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
b ０２４公２
７
-18		 金沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西19m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
駐車付置義務
(90,400)
c ０２４公０
３
-10		 金沢市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
d ０２４公３
１
-14		 金沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西10.8m市
道、
北東2.9m、
南西3m、
三方路
近商
高度地区最高18m
(100,290)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 115.0]
131,752 		 100
[ 100.0]
131,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
189,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,412 		 100
[ 143.5]
134,085 
134,000 
c (　    114,000) 
114,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.1]
125,137 		 100
[  91.8]
136,315 
136,000 
d (　           ) 
69,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  84.9]
101,973 		 100
[  79.2]
128,754 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



金沢 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,428,915 
2,715,036 
9,713,879 
8,931,000 
782,879 		 （　0.9489）
742,874 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,805,830 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
金沢 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 110.00 Ｓ5 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
駐車付置義務		 90 ％   400 ％   400 ％   148 ㎡      8.0 m x   18.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗，２～５階事務所の何れもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 概ね標準的と判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,300 
290,400 		 6.0  1,742,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
110.00 
84.0 
92.40 
2,500 
231,000 		 6.0  1,386,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
110.00 
84.0 
92.40 
2,250 
207,900 		 6.0  1,247,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
83.2 
457.60 

1,145,100 		 6,870,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,145,100 円　×　12ヶ月　＝　      13,741,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     457.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,741,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,374,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,367,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,870,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,428,915 円　　　　（　        83,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １５
　　　　-7		 3,824  
(   3,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２
　　　　-15		 4,128  
(   4,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
3,219 
c ０１
　　　　-38		 3,133  
(   3,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,471 
金沢 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 412,236 円  　　　       13,741,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,715,036 円　（　　　　　　        18,345 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,931,000 円  
（　　　　　        60,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,428,915 円      
②総費用 2,715,036 円      
③純収益　①－② 9,713,879 円      
④建物等に帰属する純収益 8,931,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 782,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,874 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,805,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 金沢 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　金沢市鱗町１０３番１
 2200000296396-0000
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備考